לכמה פורשים מלקוחותיי יש שלוש דירות
אז מה קרה לפתע? ואיך?
שאלה: כמה שוות שתי דירות יוקרה על אי בודד?
תשובה: כלום!
שוק הדיור בישראל: לשוק הדירות למגורים יש "נשמה כלכלית" עצמאית, של היסטוריה ציונית-נדלנית מרתקת: עד לסוף שנת 2007 מספר האזרחים באוכלוסיית החברה הישראלית שהיוו כוח קניה, היו מוגדרים כלכלית כ"בעלי פוטנציאל להניע את גל ביקושים במשק". מספרם המוערך היה 916,000. הם היו הסיבה העיקרית שלמרות הצמיחה הכלכלית, שוק הנדל"ן היה בקיפאון. הכלכלה רשמה צמיחה יוצאת דופן, למרות האינתיפאדה השנייה בשנים 2001-2003. זה התרחש כנגד כל היגיון כלכלי, האומר כי אם יש פעילות כלכלית וביקושים הדוחפים את רמת המחירים כלפי מעלה, הרי גם הדירות הם מוצר צריכה. זה לא קרה - כי לא היה ביקוש! כל זה בניגוד לשאר הענפים והמוצרים במשק.
ההסבר הכלכלי פשוט: לא היו מספיק "גלי ביקושים וצרכים", כלומר אזרחים המבקשים לרכוש/להחליף דירות. עד לשנת 2003 מספר האנשים הנספרים בגלי הצמיחה של ביקושים והצרכים עלה ב-5,000 איש לשנה. החל משנת 2004 קצב הגידול באוכלוסיית ביקושים גדל פי שניים, ליותר מ-10,000 איש בשנה. קצב זה ממשיך לגדול משנה לשנה ונמצא עתה בשיא – אך זה לא הסוף. מגמה זו צפויה להימשך עד לשנת 2025.
עיוות המס: אם מדמים את הכלכלה למערכת כבישים, עם כלי-רכב ונהגים, מערכת המיסוי דומה למערכת התמרורים והרמזורים, שכוונתם לווסת את התנועה. הנהגים מנסים לפעמים למצוא ולפתח דרכים עוקפות ולהשתמש במעקפים ("תכנוני מס"). הבעיה היא שכל מיסוי "מתגלגל" בסופו של דבר אל הצרכן הסופי. הדבר בולט במיוחד כאשר מדובר במוצר שאליו יש יותר ביקוש קשיח (כלומר, שאין למוצר הזה מוצרים תחליפיים), דוגמת דירות. חלק גדול מהמיסוי על דירות מתגלגל אל הצרכנים. המיסוי גורם לייקור המוצר.
בהצעתו האחרונה של שר האוצר, מר משה כחלון, דווקא האוכלוסיות החלשות, אלה המשלמות שכר דירה (שכל ייקור קטן שלו יגרום להן לקשיים בתשלומים!) תקלענה למצוקה. בהצעת החוק הנוכחית יתרחש עיוות מס בולט: אין תלות בשווי הדירה! כך שעל הבעלים של שתי דירות פאר לא יוטל המס החדש, אך זה שמחזיק שלוש דירות קטנות להשכרה (נאמר: בעפולה, בערד ובנתיבות) ייחשב כטייקון נדל"ן ויאלץ לשלם את המס החדש.
האם מצבו של המשכיר הזה, עם שלוש הדירות שלו, דומה לזה שמשכיר דירת-פאר אחת בתל אביב? דווקא זה שמשכיר את הדירות הקטנות בעיירות הפריפריה יתקשה לשלם את העלאת המס, או "יגלגל" את המס המלא על השוכרים שלו. לעומתו, משכיר דירת-הפאר ייהנה מהעלייה המקבילה בדמי השכירות... הכסף ימשיך לזרום דווקא לעשירים בשל עיוות המיסים..
התערבות בשוק כלכלי: ממש "פיל בחנות חרסינה". בכלכלה אין וואקום ונדרשות שליטה וגמישות באומנות קביעת החוקים, המכס והמיסים. כאשר אין עושים בהם שימוש חכם ונכון, הם עלולים לגרום להתפרצויות כלכליות ו"גייזרים" פיננסיים בלתי צפויים ובלתי רצוניים. התערבות ממשלתית יכולה גם להועיל אך עלולה גם להזיק. הדרך הנכונה היא כנראה התערבות ממשלתית מינימאלית ושחרורם של חסמים בירוקראטיים, כדי להקל על תהליכים כלכליים.
שר האוצר הימר כנראה על כל הקריירה הפוליטית שלו וקשר אותה במחירי הנדל"ן. נוצרה תחושה של "בעל הבית השתגע". הוא הצהיר כי מטרתו להוריד את מחירי הדיור לפחות ב-15% עד לסוף השנה. אם זה לא יקרה, אמר מר כחלון, הוא הכריז שיתפטר. במהלך השנה הוא הפתיע והודיע כי אם מחירי הדירות ירדו בחדות, התהליך עלול לפגוע ביציבות המערכת הפיננסית... אז מה הוא רוצה, בעצם? נראה כי השר וצוות ההיגוי שלו אינם מבינים כלל את מקור הבעיה בשוק הנדל"ן: היצע הנכסים, שבו אין כל השקעה. פרויקט ה"פינוי-בינוי" הוא התכנית החברתית האמתית היחידה, שבאמת מעניקה רווח חברתי ויוצרת שטחי בנייה חדשים. כשיד ימין אינה יודעת מה עושה יד שמאל, מקבלים מדיניות "שקשוקה". מדיניות כזו עלולה לגרור את כל שוק הנדל"ן - ואיתו את היציבות של המערכת הפיננסית – לערעור היציבות ולעליית הריבית.
מוצר תחליפי: בכלכלה מוכר המושג של "שימוש במשאבים קיימים", בכאלה "שיש בהם צמצום" ובכאלה שניתן למצוא להם "מוצרים חלופיים". משמעות המילה "מחסור" בכלכלה אינה מלמדת על רעב או מחסור מזון, אלא כי במשאבים הנוכחיים ובכלים שעומדים כרגע לרשות העולם - ביחס לביקוש ולרצון - מתקיים מחסור ואין מוצר חלופי. כך מתקיים מחסור במשאב, במוצר או בשרות מסוים. המטרה היא לנווט בין הצרכים והחוסרים השונים ולמצוא פתרונות למחסור.
בהנחה כי גמלאים תרים אחר מוצרי הכנסה חודשית, כאשר מתקיים במשק מחסור בשל ריבית נמוכה או העדרם של מוצרים המשלימים את הצורך ואת הביקוש להכנסה שכזו ובנוסף, כאשר היצע המוצרים האלה מצטמצם לנכסי דלא ניידי בלבד, זורמים ביקושים ונעים לכיוון רכישת דירות.
מי הוא האשם בעליית מחירי הנדל"ן? המשקיעים? או קובעי המדיניות, שאינם לומדים אודות מגמות כלכליות אנושיות פשוטות?
מס על דירה שלישית: מנגנון: המס שיוטל החל מינואר 2017 יעמוד על 1% משווי הדירה ועד לתקרה של 18,000 ₪ לשנה. כלל המס יוטל על הדירה הזולה יותר. רשות המיסים - "האח הגדול"- יודעת למי יש יותר משלוש דירות ולמי יש יותר משליש של בעלות על דירה אחת. הרשויות וביניהן הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יכינו, עד לסוף שנת 2016, חלוקה סטטיסטית של הארץ לפי שווי מטר רבוע של דירות. מי שברשותם יותר משלוש דירות יוכלו להודיע לרשויות המס על איזו דירה הם מעוניינים לשלם את המס. במידה ובעלי הדירות לא יעשו זאת, רשויות המס ייחשבו את שיעור המס לפי שוויי הדירה הנמוך מבין כל הדירות.
קיימים מספר מצבים שנותרו ללא מענה: מה קורה אם אדם ירש דירה באמצע השנה? האם יינתן לו זמן סביר להחליט, אם ירצה למכור את הדירה? מה קורה אם ירש אותה באמצע השנה והחליט להשאיר אותה? האם המס המוטל הוא על חלק יחסי של השנה או בגין כל השנה? בנוסף, מוצע בתכנית שיעור מס מופחת של 20%, בתמורה לכך שהמוכר לא יוכל לזקוף הוצאות הקשורות לעלות הדירה כמו שכ"ט עורך דין לתיווך.
מה צפוי להתרחש בשוק ולמחירי הדירות? בכלכלה, כאמור, אין וואקום. וגמישות מחשבתית מייצרת פתרונות בכל מצב. יהיו כאלה שיחליטו, כבר עכשיו, להעביר דירות בחייהם לילדיהם. מסלול זה חומק מהנחת היסוד של האוצר כי עשויות להשתחרר אלפי דירות לשוק (אבל כפי הנראה זה ממש לא מעניין אותם, כי קופת המדינה תתעשר באופן חד-פעמי מהעברת הדירה לבני המשפחה). ממש לא ברור מה עשוי להתרחש בשוק הדיור. בהתייחס למחירי השכירות סביר להניח כי הם "יזחלו" כלפי מעלה. הביקוש לשכירות ימשיך להיות חזק, בעיקר בגלל העדר תכניות לאומיות לבנייה לשכירות לטווח ארוך.
תכנון מס "עוקף כחלון", חלק מהפתרונות:
- מכירת הדירות ורכישת דירת יוקרה אחת
- מכירת הדירות ורכישת נכס מסחרי.
- מכירת הדירות ורכישת דירה בחו"ל.
- העברת הדירות של שם ילדים.
- הקמת חברה והעברת הבעלות על הדירות לחברה מנהלת.
הגמלאים על הכוונת: כפי שנכתב בפתיחת המאמר: האם בעלות על 3 דירות מעידה בהכרח כי המדובר בטייקון / משקיע נדל"ן גדול? מרבית הגמלאים שפרשו בשנים האחרונות תרו אחר פתרון המציע הכנסה חודשית. הם נהרו לרכוש דירות לא כמשקיעים אלא כבסיס לאותה הכנסה חודשית מבוקשת. קיימות דירות בדרום ובצפון הארץ, הנמכרות בכמה מאות אלפי שקלים. ישנם רבים שרכשו שתיים-שלוש דירות והם מתבססים עליהן כמקור הכנסה. גם כאן שבה וחוזרת הנחת היסוד: מאחר ואין פתרון אחר לסוגיית ההכנסה החודשית, הגמלאים יגלגלו את המס החדש על השוכרים.
סיכום: כחלון בסך הכול מתכנן ואנחנו נשלם את המחיר! שר האוצר, מר משה כחלון, הניח את כל עתידו הפוליטי על נושא הדיור. עכשיו הוא כנראה מבין שמה שנראה מרחוק, כבר לא נראה כך מכיסא שר האוצר. מצוקת הדיור היא לא סלולר! התנהלותו התזזיתית בנוגע לטלפונים סלולאריים רק הביאה לפשיטת רגל של חברות, למצוקות ולפיטורין בחברות הסלולר ולאי השקעת משאבים בפיתוח התשתית. נכון שהתנהלות חברות הסלולר הייתה חזירית, אבל גם כדי לפתור חסמים צריך נחישות, רגישות והבנה של המצב. מר כחלון יבין כנראה בדרך הקשה, שהבעיה בשוק הדירות היא אינם המשקיעים - אותם הוא מגדיר כ"אויבי השוק" - ואינם הקבלנים, אלא הממשלה עצמה. היא זו שעומדת מנגד ואינה מקדמת כל יוזמה בכל הקשור להגדלת ההיצע.
תוצא צפוי אחר מכל התהליך יהיה העברה של כספים לשוק המניות.
הרצאה: מס על דירה שלישית
רן חובב – מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם.
בזכותה של אשתי אני מה שאני.
הכותב הינו בעל רישיון בייעוץ מס רישיון פנסיוני ורישיון בניהול תיקי השקעות. הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הוא לידיעה בלבד. ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק. אובדן. הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא. לרבות ישיר ו/או עקיף. שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה. כולו או חלקו. ככל שייגרמו. ולאמת חייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
קרדיט תמונה:
David Castillo Dominici