ישראל היא מקום שטוב לפרוש בו?
כל מה שרציתם לדעת אודות מס/קנס הדירה השלישית
הפורשים של פעם והפורשים של היום: לפני שנים לא רבות התייחסו לפורש ("פנסיונר") כאילו לא רק פרש ממקום עבודתו, אלא פרש מהחיים עצמם. הסובבים אותו כאילו עמדו וחייכו: "זהו. זמנך תם!" באותם זמנים הפורשים חסרו יכולות של התאמה למציאות העכשווית. בסדרה של תהליכים חברתיים מרתקים הפכו הפורשים בימינו למנוע המרכזי בכלכלה. הם מכתיבים את קצב הדברים, הם המניעים את הכלכלה, רוכשים כלי-רכב, נוסעים לטייל בארץ ובחו"ל - ויותר מזה: הם מנהלים חיים מלאים בעת הפרישה.
ניהול פרישה הפך לקריירה בפני עצמה: אחד מהאתגרים המרכזיים בה הוא הצורך החיוני של דור הבנים בהוריהם: הילדים אמנם גדלים פיזית, אבל לעתים קרובות לא ממש יוצאים מהחממה של "כיסי הכסף" של ההורים. אתגר זה וסיבות מרתקות אחרות הפכו את הפורשים של היום למתוחכמים יותר, בעלי אופק מחשבתי גמיש ואפילו עשה אותם נכונים ללקיחת סיכונים מחושבים. בין שאר הסיבות ללקיחת הסיכון: גם הריבית הנמוכה השוררת במערכת הכלכלית בשנים האחרונות, העדר פתרונות אחרים המבטיחים תשואה פיננסית בפרישה, וההתחמקות שביצעה המדינה מהערבות לגמלאים.
כל אלה - ובעיקר הצורך של דור הבנים בתמיכה כלכלית, יצרו מצב שבו הפורשים מבינים כי האחריות מונחת על כתפיהם. הם מתמרנים, בגמישות ראויה לציון, בכל פעם שהמחוקק מנסה להקשות ובעזרת מומחים לכך הם מוצאים את הפתרונות.
מיסוי ופרישה: עולם המס מלווה את כל אזרחי המדינה, שומרי החוק. לבטח כשמדובר בפורשים: מרגע פרישתם ועד גיל 120, אין פעולה כלכלית-פיננסית שלהם שלא שזורים בה מרכיבים ושיקולים כלכליים ומיסויים. עולם המס - ובמיוחד תחומי המיסוי בפרישה - משתנה תכופות ובאופן דרמטי. שינויים אלה משפיעים על קבלת ההחלטות ומחייבים את הפורשים בגמישות מחשבתית ויצירת פתרונות המאגדים בתוכם מקלטי מס או מיסוי נמוך, ככל הניתן – בשימת דגש על תשואה גבוהה.
משקיעים, "טיייקונים", פורשים ותשואה: בארץ משתמשים הרבה בביטוי "טייקון" (מילה יפנית, במקור) לתיאור אנשים בעלי יכולת כלכלית גדולה. בהלך הרוח השורר לאחרונה בישראל מוצאים תחילה את האשמים, על מנת לקדם נושאים שעל סדר היום... מלבים את הרוחות בתקשורת ובציבור, מכינים את הקרקע – ואז נמצא האויב הגדול. במקרה הנוכחי האויב הוא ה"טייקונים" - שהם המשקיעים הפורשים. הם ורק הם האשמים בעליית מחירי הדיור: "אספני הדירות". בפועל המצב איננו כזה: כמה מ"אספני דירות" האלה הם לקוחות שלי, שעבדו כשכירים וכעצמאים. הם חסכו פרוטה לפרוטה וככל שהתקרבו לגיל הפרישה הבינו כי הפנסיה הצפויה להם לא תספק את צרכיהם ואת רצונם לעזור לדור הבנים. הם יצאו לרכוש דירות וחיפשו אותן במקומות בהם ניתן היה לרכשן במחירים סבירים. הם השתמשו בממונם ובחסכונותיהם, שעליהם עבדו שנים ארוכות ורכשו שתי דירות. מההכנסה המתקבלת מדירות האלה הם חיים ומקיימים את עצמם ואת ילדיהם. מהכרותי איתם אני יודע כי הם "מלח הארץ". לחמו במלחמות, שילמו מיסים, גידלו דור של ילדים - ועכשיו האוצר, עם "קנסות המס" החדשים רודף אותם. העיקר שיש "שלישי בשלייקס"...!
מס / קנס דירה שלישית:
מי יחויב בתשלום המס דירה שלישית? כל מי שבבעלותו לפחות 2.5 דירות, כלומר גם אם מחזיק האדם בחצי דירה תחשב כאילו הייתה בבעלותו המלאה.
מה גובה המס שישולם בגין דירה שלישית? 1% משווי הדירה הזולה ועד לתקרה של 18,000 ₪ בשנה, כלומר מצב של תשלום מס בתקרה יהיה שווה ערך ל- 1,500 ₪ לחודש.
מי יחשב וכיצד יחושב השווי של הדירות? רשות המיסים תחשב את שווי הדירה, בהתייחס לגודלה ומיקומה. החישוב יבוצע על פי שטח הדירה ומדד כלכלי-חברתי של האזור שבו נמצאת הדירה. השווי שייקבע לדירה לצרכי מס הוא לא בהכרח שווי השוק שלה במציאות.
שטח הדירה: נקבע כי שטח הדירה יהיה בדומה לשטח הדירה לצרכי ארנונה או לפי הרישום בטאבו או בכפוף להיתר הבניה.
טופס 4: בהעדר טופס 4, הדירה לא תיחשב כדירה נוספת ולא תיחשב כחייבת במס.
הנוסחה והבעיה: נוסחת החישוב אכן בודקת את המצב הסוציו-אקונומי של האזור בו מצויה הדירה, אך אינה מביאה בחשבון את גיל הדירה ומצבה. זה עלול להביא להערכת שווי גדול בהרבה יותר ממה שהדירה אכן שווה בשוק - ויגרום לתשלום מס מיותר.
נוסחת שווי הדירה:
V = שווי מ"ר של הדירה, P = מקם הפריפאליות המפורסם על ידי לשכה מרכזית לסטטיסטיקה, S= מדד כלכלי חברתי של אזור הדירה, 15,148 ש"ח הוא מחיר של 1 מ"ר בדירה בישראל.
הנוסחה:
האם שיעור המס מתחשב בשווי הדירות? המחזיק בשתי דירות למעט דירת המגורים שבה הוא מתגורר:
- יהיה פטור מהמס אם שווי שתי הדירות נמוך מ 1,150,000 ₪ .
- מס מדורג ומופחת אם שווי שתי הדירות, מעבר לדירת המגורים, הוא בין 1,150,000 ₪ ל- 1,400,000 ₪
- שתי דירות, בנוסף לדירת המגורים שערכן מעל 1,400,000 ₪, יחויב במס בשיעור 1% מערכה של כל דירה ועד לתקרת מס מרבית של 18,000 שקלים לשנה.
ירושות, מתנות העברה לילדים:
- ירושה: המס חל גם על דירות שהתקבלו בירושה. בהנחה שליורש יש בבעלותו עוד שתי דירות לפחות, למעט דירת המגורים שלו והוא עונה על הקריטריונים שנרשמו בסעיף הקודם. נשאלת השאלה: מי יחויב?
- מתנה: המס יחול גם על דירות שנתנו במתנה בהנחה שלמקבל המתנה יש בבעלותו עוד שתי דירות לפחות, למעט דירת המגורים שלו והוא עונה על הקריטריונים שנרשמו בסעיף הקודם. נשאלת שוב השאלה: מי יחויב?
- העברה ללא תמורה - העברת דירה לילדים: בהינתן שהילד אליו מועבר הנכס צעיר מגיל 18 שנה, הדירות ייחשבו כאילו היו של ההורים. במקרה של העברה לילדים מעל לגיל 18 יראה כאילו הדירה שייכת ובבעלותו של הילד.
- בני זוג, ידועים בציבור: במקרה של רישום דירות בנפרד בין בני זוג או ידועים בציבור, החוק רואה אותם כיחידה אחת. אין משמעות אם רשמו את הנכסים בנפרד או שיש להם מספר נכסים.
- מושכרת או לא מושכרת? אין זה משנה אם הדירה מושכרת או לא. רוח החוק היא בכפוף למספר הדירות בלבד.
- דירה מפוצלת: ברוח החוק תחשב כדירה אחת.
מי שהחליט למכור: המדינה החליטה לתת תמריץ למוכרי דירות: אלה שיש ברשותם לפחות שתי דירות להשקעה, מלבד דירת המגורים שלהם. כל מי שימכור את דירתו עד לאוקטובר 2017 (ואם יעמוד בקריטריונים – שעדין לא פורסמו על יד משרד האוצר) ייתכן שיזכה במענק בסך 75,000 ₪. מענק/ הנחה זה יקוזז ממס השבח, אם זה שולם במהלך מכירת הדירה להשקעה בנוסף, החוק מציע ומאפשר למוכר דירת השקעה להפקיד בקופת גמל - וזאת עד לתקרה של 2,500,000 ₪. בהנחה שהמפקיד מעל לגיל 60 ותקופת הפטור ממס רווח הון תעמוד על חמש שנים, הרווחים יהיו פטורים מכל מס רווח הון.
כאן המקום להזכיר כי תשואה מקופת גמל אינה מובטחת והיא מכשיר שיש לנהל ולנווט בין מסלולי ההשקעה המוצעים כדי לזכות בתשואה חיובית.
מי יגבה את המס? נכון לכתיבת שורות אלה, אין היערכות לכך ברשות במיסים ואין כוח אדם המיועד לגבות את המס.
דעה אישית: האם ישראל היא מקום שטוב לפרוש בו? משטר המס רודף אחר הגמלאים!
קול בכיכר: מהפכות אינן שייכות בהכרח רק לצעירים. בשנים האחרונות משטר המיסים רודף את הפורשים. אל תשאירו את הכיכרות ריקות ואל תשלחו לשם רק את הצעירים: הראו להם דוגמא! כמובן שהכול צריך להיות בכפוף למחאה לגיטימית. קול הגמלאים חייב להישמע!
משקיעי הנדל"ן הם "אויבים"? התהליך שמניע את הצמיחה בשנים האחרונות הוא לא רק ה"הייטק", אלא גם שוק הנדל"ן. ללא משקיעי הנדל"ן, היכן היו עובדים הבנאים, הרצפים, הקבלנים? שוק הנדל"ן מהווה מקור עתיר תעסוקה - ישירה ועקיפה. מהיכן צץ הרעיון שמשקיעי הנדל"ן הם אויביי העם? בזכות משקיעי הנדל"ן המשק המשיך וצמח בשנים האחרונות.
מיסים מורידים מחירים? המדינה גובה מיסים מאזרחיה, כחוק, כדי לממן את פעילותה. המיסים אמורים לשרת את האזרחים. בשנים האחרונות לא ברור לגמרי מה משרתים תשלומי המס.
בדרך-כלל, אם הממשלה מפחיתה מיסים, היא גורמת להורדת מחירים. אם היא מעלה מיסים היא מגבירה את הכדאיות להתחמקות מתשלום המס – תוך שימוש והיעזרות באנשי מקצוע המכירים והבקיאים בתכנוני מס.
השקעה בדירה היא החלטה להשקעה ארוכת טווח. במקרה הנדון, של מיסוי על דירה שלישית ומעבר לה, כלל לא מדובר במס, אלא בקנס. המס המוטל לא ישרת את המטרה המוצהרת, שהוא פינוי דירות. גם ה"סוכרייה" בדמות הנחה במס השבח, לא תגרור משקיעים לעמוד בתור כדי למכור את הדירות שרכשו. לאט לאט מאבד הציבור אמון במערכת השלטונית והתגובה למס תהיה קשיחה: העלאת מחיר שכר הדירה, תוך המשך אחזקת הדירות שנרכשו למטרת השקעה והמשרתות את ההכנסה החודשית של הפורשים. כיום כל התשואות המוצעות לפורשים מחייבות סיוע של יד מקצועית מכוונת, שהרי התשואה בריבית היא אפס – וכך עוד תימשך לזמן ארוך. השפעת המס החדש על מחירי הדיור אינה ברורה ואף ייתכן כי תגרום להמשך עליית מחירי הדיור.
ריבית: הריבית הנמוכה תמשיך ל"תדלק" את שוק הדיור.
הקטנת הכנסה פנויה / הקטנת ביקושים / העדר צמיחה: מיסים אכן מקטינים את ההכנסה הפנויה. הם עלולים לגרום למצב שבו האזרחים יוציאו פחות ופחות - ולא רק משקיעי הדירות, שכן משטר המס אינו יציב. מחר יכול להיווצר מצב שבו לכל מי שיש ברשותו יותר משתי מכוניות, ישלם אגרה למדינה. כאשר האזרחים חוששים הם מביעים את אי-האמון בכך שהם מוציאים פחות, דבר המתבטא בהעדר צמיחה.
מיסוי רטרואקטיבי: בדרך כלל המדינה ממסה מנקודת זמן מסוימת ואילך. במס הנוכחי מדובר במיסוי רטרואקטיבי: התערבות אגרסיבית של המדינה בנכסיהם וחסכונותיהם של ציבור החוסכים. הוא מהווה גם איתות מאיים על משקיעים זרים, הבוחנים את משטר המיסוי בישראל.
בכלכלה אין ואקום. אז מה עושים?
- העלאת שכר דירה: השכירות תתייקר. בכמה? לא ניתן להעריך בכמה. ככל שבעלי הנכסים ירגישו "נרדפים" יותר, כך הם יהיו יותר קשוחים יותר במחיר ההשכרה. לא צפוי שהחוק ייצור מגמה של מכירת חיסול של דירות. הוא צפוי בהחלט לגרום להעלאת שכר הדירה.
- מכירת הדירות ורכישת דירה אחת: מכירה של מספר נכסים ורכישת נכס חלופי אחד תפטור את בעל הדירות מתשלום המס.
- נכס מסחרי: רכישת נכס מסחרי מחייבת מחשבה ותכנון. סוגיות של תכנון מיסוי והיבטי ביטוח לאומי שזורות בהחלטה של רכישת נכס מסחרי. מאידך, "מלאכת מחשבת" של תכנון תוביל לרכישה איכותית. נכס מסחרי מניב בדרך כלל תשואות גבוהות יותר מאשר נכס למגורים, דבר המהווה יתרון מהותי לרכישת נכס מסחרי לאדם מעל לגיל 60 - ובייחוד לאלה מבין הפורשים שסכומי הפנסיה שלהם נמוכים.
- נכס מסחרי/ דיור בחו"ל : אחת התוצאות של מיסוי דירה שלישית הוא יציאה מהארץ של כספים לצורך רכישת נכסים בחו"ל. מהלך כזה, אם נעשה בזהירות ובליווי אנשי מקצוע מיומנים ואמינים, יכול להוות תחליף טוב בהרבה מאחזקת נכס בישראל. ישנן מדינות, כדוגמת, יוון המעניקות זכות תושבות לרוכשים דירה שם, יחד עם עוד הטבות נוספות.
- חברה בע"מ: למחזיק נכסים ברמה האישית והוא בעל השליטה בחברה, יש יכולת להעביר נכסים לבעלות החברה בע"מ וכך לחמוק מתשלום המס. מהלך זה מחייב ייעוץ וליווי מקצועי של אנשי מיסים. יש בו חסרונות ויתרונות לטווחי זמן שונים, אך במקרים מסוימים הוא יכול להוות מפלט מס.
- העברה לילדים: אפשרות העברה לילדים אפשרית, במקרים בהם הילדים בגירים מעל לגיל 18. (לטעמי אפשרות זאת היא פתח למחלוקות משפחתיות!...) אם החליט הפורש לעשות בה שימוש, כדאי שיעשה זאת בשקיפות, אם שלום-הבית חשוב לו. מס שבח פוטר ממס העברות אלה, תוך כדי תקופת צינון של ארבע שנים. במקרים מסוימים (ושוב: כדי להימנע מבעיות משפחתיות!) ייתכן שיהיה כדאי לשלם את המס על הדירה השלישית.
- פיצול באחוזים של אחזקת הנכס: את הנכס ניתן לפצל לכמה בעלים: בעלות של מתחת ל- 50% משווי הנכס לא תחשב כבעלות על דירה. בתיאוריה זה אולי פתרון. בפרקטיקה - ייתכן וזה מתכון לכאבי ראש. כאשר העגלה נרתמת לכמה סוסים, לך תדע לאן תדהר...
- דירת נופש: אחת האפשרויות היא מכירה של דירה ורכישת דירת נופש. רכישה כזו מורכבת מהיבטי מיסוי ומס שבח / מס הכנסה ועל כן ראוי להתייעץ קודם לרכישה. דירת נופש לא נחשבת כדירת מגורים ולכן אדם שבבעלותו - בנוסף לדירת מגוריו - דירה נוספת וגם דירת נופש אינו בקטגוריה של מיסוי דירה שלישית. זו בהחלט יכולה להיות השקעה מעניינת. לכו להתייעץ.
- דיבידנד: אחת החלופות לתזרים מזומנים שוטף הוא ניהול תיק השקעות באסטרטגיית דיבידנד. ניהול מקצועי ואחראי יכול בהחלט להעניק תשואות אטרקטיביות שהן תחליף לשכר הדירה השוטף.
בהצלחה.
רן חובב, מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם. בזכותה של אשתי אני מה שאני.
הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ, המידע המוצג הוא לידיעה בלבד, ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ולא מתחייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידיה עושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית
קרדיט תמונות:
cooldesign