"החלק החזק ביותר בך, הוא ההשפעה החיובית שיש לך על חיי האחר"
תכנון פרישה: לגעת באנשים - הדור הבא
"כרטיסי ביקור":
מפעם לפעם אני מרצה על ענייני פרישה. לאחרונה התלווה אלי בני, רום, לאחת מההרצאות. הגענו לאולם ובו הרבה כיסאות ריקים. רום התחיל לנסות ולספור אותם. הוא ציין: "אבא, אתה לבטח לא מתרגש".
"לא מתרגש?" עניתי "הברכיים שלי רועדות...".
רום השיב: "לא יכול להיות! מאז שאני זוכר את עצמי אתה מרצה ומשדר ברדיו. אנחנו נוסעים אתך לסמינרים ברחבי המדינה. איך זה יכול להיות שאתה מתרגש?"
אמרתי: "האמן לי, רום. הברכיים מגלות לי כי אני מתרגש. גם הגרון יבש!"
רום ענה: "איך זה ייתכן? הרי בכל הרצאה החומרים המקצועיים דומים".
עניתי: "נכון, ילד. החומר המקצועי דומה, אך האנשים אחרים. האתגר הוא לא החומר המקצועי אלא היכולת "לגעת" באנשים".
רום השיב: "לא הבנתי בדיוק, אבל אם כך אעזור לך. היכן כרטיסי הביקור שלך?"
"לא הבאתי אותם, ילדי".
רום ענה: "בטח! מרוב התרגשות שכחת לקחת אותם. היית צריך לומר לי!"
"לא. לא הבאתי אותם בכוונה. לא הגעתי להרצאה כדי לחלק כרטיסי ביקור. הגעתי כדי לגעת באנשים, להיכנס להם ללב!"
"בסדר, אבא. איך כל זה קשור לכך שבסופו של דבר אתה איש מקצוע וזו הפרנסה שלנו?"
אמרתי: "אשתדל להסביר לך. כרטיס ביקור, מכובד ויפה ככל שיהיה, הוא חומר מתכלה וחולף. "נגיעה באנשים" נשארת לכל החיים. היא כרטיס הביקור החזק ביותר שתוכל "לחלק". אם תדע לענות למחסורם של האנשים בהם אתה מטפל, תדע להשכיח מהם את חששותיהם. תדאג להוביל אותם בבטחה - ולא יחסר לך דבר".
הוספתי: "ההרצאה שלי דומה לטיול מאורגן. דמה לעצמך שאני המדריך של הקבוצה המטיילת. תוך כדי תנועה אני לומד את המשתתפים: מיהו הסקרן, מי הביישן, מי הלמדן... וכן, מי הוא ה"חפרן"... זה תהליך איטי, אך משתלם. בהרצאותי אני נותר מקצועי ונאמן לחומרים, אך אם אני מצליח לייצר גם מפץ רגשי, כל החומר חודר - בדרך האהבה - לכל המשתתפים. כולם: גם הביישנים וגם הנועזים הם עתה חלק מקבוצה. אני משתדל "לגעת באנשים". המסקנה היא, ילדי, שיש עוצמה בהשפעה שיש לך על האחר. אם אתה לא משפר את חיי האחר, אף כרטיס ביקור לא יועיל לך!"
הנה סיפור ההרצאה: זה מה שסיפרתי לשומעים באולם, כאשר רום יושב לידי ושומע.
מעשה שהיה: לפני זמן-מה פנה אלי אחד מלקוחותי למשימה, בנוסח: "רן, הילד שלי התחתן ועכשיו עומדת על הפרק רכישת דירה לזוג הצעיר. המשאבים הכלכליים שלהם מוגבלים: ההון העצמי אינו גבוה. הזוג מבקש לרכוש דירה בת 3 חדרים ביבנה, בעלות של כ-1.5 מיליון שקלים. הם יזדקקו למשכנתא בת - לפחות - מיליון שקלים".
שאלתי אותו: "למה אתה מצפה ממני?"
הוא השיב: "לאחר שנים רבות בהן אתה מלווה אותי, אני רואה בך חלק מאיתנו. אשמח לשמוע את דעתך.
לבטח יש לך מה לומר בנושא".
עניתי: "בהחלט יש לי... ואני כלל לא בטוח שתאהב לשמוע את דעתי".
הוא אמר: " אנחנו מאוד מעוניינים להקשיב".
השבתי: "דעתי היא שמדובר בהשתעבדות כלכלית חסרת ערך בעבור הזוג הצעיר, אם רק לוקחים בחשבון את סכום שאותו הם יידרשו להחזיר, במהלך שלושים שנה, עבור משכנתא בת מיליון שקלים. יש לי הצעה אחרת!"
"ומהי הצעתך?" שאל האיש.
אמרתי: "אם הזוג הצעיר אינו מתכוון כרגע לעבור לדירה שירכוש, ואף אם יעבור בהמשך, יש להביא בחשבון כי במהלך השנים יהיה עליו למכור - עוד מספר פעמים - את הדירות שירכוש, בעיקר כדי להתאים את מגוריהם לשינויים המשפחתיים (ילדים!). לכן, אולי כדאי לבחון את העיסקה במקום דרך עיני "משתכנים", צריך לבדוק אותה כעסקת נדל"ן / השקעה נטו".
האיש אמר: "אנא הסבר לי במה מדובר?"
השבתי: "מקובל כי "הריצה" לעסקת נדל"ן היא ברובה ריצת עדר... כי "החברים רכשו" או "לכולם יש ומה יהיה איתנו?". קיימת בציבור תחושה שבהעדר בעלות על נכס נותרנו מאחור - תחושה שלא תמיד מסתברת כנכונה. לעיתים מציאת פתרונות יצירתיים, לאחר מחקר ולמידה ושימוש בסבלנות מביאים למציאות חדשה. בנוסף, גם עסקת נדל"ן חייבת להיות מותאמת למידותיו של המשקיע ולחזון שלו. לדוגמה, כאשר בוחנים עסקה בנדל"ן, יש ללמוד תחילה את הדמוגרפיה ואת ההשפעות של נדידת האוכלוסייה על מחירי הנדל"ן. מגמה מהותית הצפויה בשנים הקרובות היא של "חידוש עירוני" כמו תוכניות תמ"א 38 א' לחיזוק ותוספת קומות ותמ"א 38 ב' – "פינוי בינוי". פרויקטים אלה גורמים לתיקון פערים חברתיים ומאפשרים לבעלי נכסים שהחזיקו בנכס בשווי בינוני להפוך לבעלי נכס יקר יותר. הם מאפשרים לאוכלוסיות חדשות "להגר" לערים בהם יקבלו דירות חדשות ואיכות חיים טובה, פרויקטים אלה אמנם אינם מובטחים לזמן קצוב, אך בדיקה נכונה ומעקב אחר מדיניות הערים השונות בארץ יכולה לתת הערכה בדבר היתכנות גבוהה מאוד לפרויקטים של התחדשות עירונית".
העסקה שבוצעה: בהתאם
לכך ולאחר בדיקה רכשו בני הזוג - בהמשך להסברי ולהמלצתי - דירה בת שלושה חדרים בחדרה. שטחה של הדירה 70 מ"ר ויש בה היתר בנייה לעוד 40 מ"ר. היא נמצאת בקומה השנייה של בניין בן 2 קומות, במתחם המיועד ל"פינוי-בינוי". המחיר ששולם עבור הדירה הוא 720,000 ₪. מתוכם 180.000 ₪ נלקחו כמשכנתא.
ההיגיון שמאחרי העסקה: הדירה היא נכס ולא נטל. במקום להיות כלואים בשכונה ביבנה, בין ארבע קירות ובשלושה חדרים - שאותם היו בני הזוג אמורים לרכוש ביותר ממיליון וחצי שקלים, במקום עלויות כבדות (תיווך, שכ"ט וכיו"ב) שבכל מעבר בעת מכירה ורכישה של דירה גדולה יותר - במקום כל זאת הזוג הצעיר לא רק קנה דירה אלא רכש את החופש הכלכלי שלו. כך הוא יוכל לשכור דירות ולהתאים אותן לצרכיו שלו ללא כל לחץ. יתרה מכך: בהתגשם ה"חזון" של ה"פינוי-בינוי" בשכונה שבה הדירה ולאחר ביצוע הבניה מחדש על פי התמ"א, הם יוכלו לבחור לגור בדירה שרכשו. אם בעתידם המקצועי תחול התפתחות כלכלית משמעותית, יוכלו לשקול למכור את הנכס ולרכוש אחר תחתיו, או לשעבד אותו ולרכוש נכס נוסף. כך ישיגו גמישות מירבית בקבלת החלטות כלכליות כבדות.
מימון העסקה: במקום לקחת הלוואה בצורת משכנתא של קצת יותר ממיליון שקלים, אותה יש להחזיר במהלך 30 שנה - כלומר שהזוג ישלם 2.40 ₪ עבור כל שקל שלקח כהלוואה ברכישת הדירה המוצעת, עתה יזדקק הזוג הצעיר למשכנתא בסך 180,000 ש"ח בלבד, אותה יחזיר בקלות יחסית בעשר השנים הבאות.
ומה יקרה אם לא יתרחש ה"חזון" ותכנית התמ"א לא תצא לפועל? לא קרה דבר. להיפך: הכלכלה, כידוע, אינה בועה. במרחק של פחות ממאה מטר מהדירה שרכשו, נמכרות דירות חדשות במחירים של למעלה מ- 2,000,000 ש"ח. גם במקרה שלא יקרה "פינוי-בינוי" בעשור הקרוב, יפעל החוק הפיזיקלי של "כלים שלובים" מחיר הדירה הזו יידחף כלפי מעלה - בגלל הפיתוח הסביבתי. הסביבה הקרובה תשפיע על ערך הנכס.
במקום משכנתא – הוצאות לחינוך ולרווחה: הדור של הילדים הגדל כיום דורש משאבים כלכליים לא מבוטלים. אלה דרושים לצורך חינוך - בזמן שבו מערכת החינוך הממוסדת מציעה מעטפת מינימלית בלבד. נטל החינוך מוטל על כתפי ההורים. בת הזוג שרכשה את הדירה הייתה כבר בהיריון. במקום לשלם תשלומי משכנתא גבוהים, ההכנסה הפנויה שלה ושל בעלה תגדל והם יוכלו לבחור ולהפנות הוצאות לשיפור עתידו של הרך הנולד, כולל חינוך משופר.
חזון העסק: המשכנתא בת 180,000 ש"ח מחייבת החזר לעשר שנים בסך 1,779 ש"ח לחודש. דמי השכירות שיקבלו, אם ישכירו את הדירה, יהיו 2,300 ש"ח לחודש. בעוד עשר שנים מיום ביצוע העיסקה יהיה לזוג נכס נקי מכל הלוואות, המשלם שכר דירה בסך 2,300 ש"ח לחודש. כמובן שבמהלך העשור הקרוב יש סיכוי סביר מאוד שפרויקט הפינוי-בינוי יושלם - ושווי הנכס שיהיה ברשות בני הזוג יהיה מעל לשני מיליון שקלים. ניתן יהיה להשכירו אז בסכום שונה לחלוטין! הם יוכלו גם להחליט לעבור ולגור בדירה זו, שהרי במרחק הליכה ממנה יש חוף ים נהדר.
עסקה ותזמון: אין "עסקה טובה" יש "תזמון מצוין": תזמון הגורם לכך שזו תהיי עסקה טובה. כל עסקה שמותאמת אישית וקודם לה תכנון רוחבי ומעמיק תהא טובה. העסקה הראשונה, של רכישה ביבנה, הייתה גדולה במידותיה הכלכליות על הזוג הצעיר. גם התזמון שלה נתון למחלוקת: לא ברור כרגע להיכן צועד שוק הדיור. ניתן להניח - בוודאות כמעט מוחלטת - כי רמת המחירים של שוק הדיור נמצאת בשיאה. העסקה בחדרה מתאימה כי היא מבטיחה לזוג הצעיר נכס בבעלותו, בעלויות שלא חורגות מיכולתו.
התנהגות כלכלית אחרת בעת פרישה: אחת האפשרויות שנשקלה על ידי הלקוח שלי הייתה לתת לבני הזוג הצעיר סכום גדול יותר לרכישת הדירה. סכום כזה היה מותיר את לקוחותיי עם עתודות מזומנים קטנות יותר. בשיקולי עלות מול תועלת ברור שאם - במהלך השנים - הזוג הצעיר היה נקלע למצוקה כספית, העומק הכלכלי והיכולת של ההורים היה מצטמצם. במקרה הנוכחי הזוג כמעט ולא נזקק לעזרה. ההורים יוכלו לשמור על היכולת הפיננסית שלהם לעזור, אם ירצו בעתיד.
תובנות אישיות: לאחר החתימה על החוזה לרכישת הנכס התרגשתי. הרגשתי כי נטלתי חלק בעתידם של בני הזוג, כמי שזכה להיות מעורב בדרך זו בחייהם, להובילם, להדריכם ולהיות כיונך כלכלי. חשתי כי הידיעה הזו - שאני נוגע באנשים ועוזר להם את עתידם עוזר להם - אין לה תחליף ולא ניתן ליחס לה מחיר. חשבתי כי בעוד כמה שנים מהיום, אם אכן יתרחש ה"פינוי-בינוי" הם יזכרו אותי לתמיד... ואולי אף יתקשרו כדי לומר תודה.
לקוראי: אתם שואלים: "האם יש דברים כאלה? האם גם אנחנו יכולים?" כן! רק מי שירצה באמת, יעז ל"חשוב מחוץ לקופסה", ינוע כנגד העדר, יחפש ימצא וינצח.
אחזור לסיפור "כרטיס הביקור" וההרצאה שרום נכח בה:
עם סיום ההרצאה הקהל מחא כפיים. שלחתי מבט לעבר אל רום והוא צעק: "אבא! חוללת מפץ רגשי!"
ולי מה נותר? הרי אני גבר ולא נוטה לסנטימנטים, אבל רגע זה היה חזק ממני - ודמעה קטנה שטפה את עיני... הרווחתי הרצאה מיוחדת ושיעור שאני מקווה כי הילד שלי לא ישכח לעולם.
בהצלחה
רן חובב, מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם. בזכותה של אשתי אני מה שאני.
הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ, המידע המוצג הוא לידיעה בלבד, ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ולא מתחייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידיה עושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
קרדיט תמונה:
Ohmega1982