מיסים ושוכחים, או: "אז מה היה לנו שם?..."
הכנסה חודשית בפרישה:
על גששים ומיסים: באחד המערכונים המיתולוגיים של שלישיית "הגשש החיוור" מנסה אדם לשחרר את רכבו לאחר שזה עבר טיפול במוסך. כל מה שהלקוח מבקש הוא את חיוב עלות הטיפול: "כמה זה עלה לי?" בניסיונות נואשים לקבל תשובה. לקול צחוק הקהל עונים לו: "אז מה היה לנו שם? היה לנו ריגולז' ברקס, פלגים, פלטינות, שטנגה, פילטר שמן, שמן ברקס, החלפנו לך גם את האלמנט... את האלמנט אל תכניס לו לחשבון! האלמנט עלינו, און דה האוס"...
למי שרוצה להיזכר: הנה הקישור. (החל מהדקה 08:30)
העניין שמושך את תשומת לב הקהל הוא ה"אלמנט"... שהרי ברקסים, פלגים וכיו"ב הם מושגים מוכרים איכשהו ואותם אנחנו עדיין יכולים לכמת, אבל את ה"אלמנט"? איך מתמחרים את ה"אלמנט"? ואם היינו יודעים על קיומו של ה"אלמנט", האם היינו בכל זאת נכנסים למוסך הזה, או אולי מבינים קודם כל את משמעות ה"אלמנט" ואת עלותו ואז מחליטים...
נדל"ן בנכר: אחת הדרכים להשגת תזרים מזומנים בפרישה היא דרך נדל"ן ואחת האפשרויות היא השקעות בנדל"ן בחו"ל. השקעה בנדל"ן בחו"ל נותנת למשקיע ומשווה לו לעיתים תחושה של "פיזור" השקעותיו – וכבן של עם ששהה בגלות, גם ביטחון פיננסי.
אלמנט המיסוי: נאמר כי יש בעולם רק שני דברים בטוחים: המוות והמיסים. המיסוי, כבן אלמוות, הוא תמיד איתנו, בכל פעולה שנעשה: בין אם נמכור ובין אם נקנה. המיסוי הינו דומיננטי ומשמעותי, ומהווה את הציר המהותי בכל השקעה. לפני שמרכיבים תזרים מזומנים, כדאי לחכות רגע ולוודא כי אלמנט המיסוי מובן היטב. לפני רכישה רצוי ללמוד היטב את כל היבטי המיסוי, מנקודת הרכישה והלאה: שכר הדירה, המימוש, ירושה, חובת דיווח לרשויות וכו'. משטר המס שונה ממדינה למדינה. בדרך כלל אין כפל מס, אבל בהחלט ניתן להיקלע למצב שבו משלמים מס גם במדינה בה הופק שכר הדירה ולאחר מכן מס בישראל. במידה וקיימת אמנת מס בין המדינה שבה בוחרים להשקיע ובין ישראל חשוב לקרוא אותה ולבקש חוות דעת של מומחי מיסוי.
מדינות מפגינות משטר מס "מתהפך": כאשר הם תרצינה להמריץ את הכלכלה המקומית, משטר המס שלהן יתמוך בהשקעות. לחילופין, כאשר מחירי הנכסים המקומיים עולים בשל מעורבות משקיעים, המדינות תפגינה משטר מס ורגולציה שמטרתם להקטין את מעורבות המשקיעים. משטר המס על משקיעי נדל"ן שונה ממדינה למדינה. מדינות דוגמת ארה"ב ובריטניה הן כאלה שאליהן נהרו משקיעי הנדל"ן בשנים האחרונות. פעילות המשקיעים שם העלתה את מחירי הנכסים והפחיתה את שיעור התשואה על ההון.
לעומתן, מדינות מתפתחות מעוניינות בדרך כלל בעידוד משקיעי הנדל"ן זאת כדי שהפעילות תמריץ את הכלכלה. בנוסף, במדינות המתפתחות התשואות על הנכסים הן בדרך כלל גבוהות יותר
משטר המס בחו"ל בתחום הנדל"ן:
ארצות הברית: תחיקת המס על משקיעי הנדל"ן תלויה במדינה שבה בוחרים להשקיע. ניתן גם להתאגד לקבוצת רכישה במספר צורות. הצורה העדיפה היא לרוב LLC (דוגמת עוסק מורשה), ובה מחויבים בהגשת דו"ח שנתי בארה"ב וכן בישראל.
מיסוי שכר דירה בארצות הברית הוא בכפוף למדרגות המס, עד תקרה של 38%. במכירת נכס ומימושו, מס רווח ההון הוא עד ל- 20% (אי מימוש הרווח ורכישת נכס חדש בארה"ב פוטרת בדרך כלל מתשלום מס רווח ההון: ההתחשבנות נידחית).
מס עיזבון נדל"ן בארצות הברית: במידה והיורש מכר את הנכס מיד לאחר שעבר לידיו, אין צורך בתשלום מס. אם היורש לא מכר את הנכס וימכור אותו בהמשך - ובהנחה כי ערכו של הנכס עלה - הוא ישלם מס על עליית ערכו מיום ההורשה ועד ליום המכירה.
בנוסף ובמקביל קיימת גם חובת דיווח בישראל על ההכנסות משכר הדירה ובחירת מסלול תשלום מס.
יוון: בגלל משבר כלכלי ביוון היא מעודדת משקיעי נדל"ן. היא מפעילה ביורוקרטיה ורגולציה מקלה. מיסים משולמים על כל הכנסה המופקת ביוון לרבות נדל"ן. כלל שיעורי המס על הכנסות משכר דירה נעים בין 15% להכנסה עד 12,000 €. משיעור הכנסה של 35,000 € ומעלה שיעור המס הוא 45%. שיעור מס רווח ההון ביוון הוא 15%. בשל לאקונה (חסר) באמנת המס, נכון לעכשיו רכישת נכס ביוון ומכירה שלו כדאיים. קיים ביוון מיסוי שונה בין השכרה למגורים לבין השכרה לתיירים, כמו Airbnb. ההבדל הוא במדרגות המס, בהכנסות השוטפות ובתשלום מע"מ. החל משנת 2019 קיים ביוון גם מס רכישה שהוא פרוגרסיבי.
גם שם, בנוסף, קיימת חובת דיווח בישראל על ההכנסות משכר הדירה ובחירת מסלול תשלום מס.
קנדה: אזרח ישראלי הרוכש דירה בקנדה מחויב בדיווח בקנדה ובישראל לרבות תשלום מס. בעת מכירת הנכס מוטל מס פדראלי בשיעור של כ- 5% וכן מס מקומי, התלוי באזור ההשקעה. בקנדה קיים משטר מס על משקיעי הנדל"ן התואם את המטרות והיעדים של הממשלה, כך שעל עסקאות באזורים מסוימים שאופיינו בביצוע "אקזיט" של קניה ומכירה, יוטל מס גבוה.
קנדה מבחינה בין מספר עסקאות ומטילה מיסים שונים, בין אם במקרה של רכישה של דירה ו/או קרקע. קיימים שם איזורים בהם מוטל מס העברת קרקע, החל מ- 3% בכפוף לשווי הנכס. באזורים דוגמת וונקובר המשקיעים ישלמו עד 15% מס רכישה. כמו כן מוטל באזורים רבים מס על בתים ריקים. במכירת הנכס מוטל מס רווח הון המשתנה מאיזור לאיזור.
בריטניה: משקיע הרוכש נכס למגורים, אם יש ברשותו דירה נוספת - בין אם בבריטניה, בישראל או בכל מקום בעולם - ישלם מס רכישה של 3%, למעט יחידות דיור לסטודנטים.
הכנסה של כ- 15,000 £ פאונד בשנה פטורה ממס, כדי לקבל את הפטור יש להגיש דו"חות לרשויות המס בבריטניה. לאחר הדיווח בבריטניה יש לדווח גם בישראל ולבחור מסלול מס מתאים למשקיע. במכירה ישולם מס רווח הון בבריטניה. בהנחה ששיעור המס שנגבה יהיה פחות מ- 25% תושלם יתרת המס בישראל.
בנוסף קיימת חובת דיווח בישראל על ההכנסות משכר הדירה ובחירת מסלול תשלום מס.
גיאורגיה: בשנת 2011 נחתמה אמנת מס בין ישראל לגיאורגיה. של המצב הכלכלי בגיאורגיה הממשלה עושה ככל שביכולתה לעודד משקיעים. נכון לעכשיו שיטת המיסוי בגיאורגיה בנויה מ- 15% מס על תאגידים מסחריים, ו-25% על משקיעים פרטיים. נבדק גם מבחן תושבות בגיאורגיה למי שנמצא במדינה מעל 183 ימים. המיסוי מבוסס על עיקרון מקום הפקת ההכנסה: תושב גיאורגיה חייב במס על הכנסות שהפיק בגיאורגיה בלבד.
נכון לעתה הכנסות המגיעות מריבית או מדיבידנדים אינן חייבות במס. ניתן למכור נכס בתוך שנתיים לא חיוב במס. חברה הפעילה בגיאורגיה תשלם את מיסיה בגיאורגיה רק אם מנוהלת מגיאורגיה עצמה. חברה תושבת גיאורגיה חייבת במס בגין הכנסותיה בכל מקום בעולם. יחיד מחוייב במס רק מהכנסות שצמחו בגיאוריה בלבד. שיעור המס הינו 25%. לתושב זר יהיה ניכוי מס במקור של 10%, בכפוף לאמנת מס למניעת כפל מס. לחברה מקומית המשלמת דיבידנדים לחברה זרה או מקומית קיים פטור ממס.
בנוסף קיימת חובת דיווח בישראל על ההכנסות משכר הדירה ובחירת מסלול תשלום מס.
סקרנו כאן לקוראינו כמה היבטים של מיסוי שהיו עד עתה נעלמים, כמו ה"אלמנט" במערכון של "הגשש החיוור". הגששים: שייקה, פולי וגברי הצחיקו אותנו בזמנו – אך לענייני מיסוי נדל"ן בחו"ל צריך להתייחס ברצינות!
רן חובב – מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם.
בזכותה של אשתי אני מה שאני.
הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הוא לידיעה בלבד. ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק. אובדן. הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא. לרבות ישיר ו/או עקיף. שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה. כולו או חלקו. ככל שייגרמו. ולאמת חייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
קרדיט תמונה:
franky242