שוק הנדל"ן בישראל

רוצה לקבל עדכונים בנושא הפרישה?

הרשם עכשיו וקבל את עידכוני החקיקה למייל שלך

שם מלא:

כתובת דוא"ל:

שלח

072-222-3335

שם מלא

טלפון

דוא"ל

חזרו אליי

01 דף הבית

02 אודותינו

03 מאמרים

04 מילון מונחים

05 שאלות ותשובות

06 חקיקה ועדכונים

07 טפסים

08 צור קשר

09 קטעי וידאו

10פורום

כל המידע בפרישה ובמעבר קריירה

מאמרים

דף הבית מאמרים שוק הנדל"ן מנקודת המבט של פורשים

שוק הנדל"ן מנקודת המבט של פורשים
יום ראשון 16 מרץ 2025 בים, מעולם לא תועד גל שנמשך לעולמים. בשלב מסוים הגל נע ו"מחפש" את החוף כדי להירגע ולאגור כוחות. זה טיבו של גל. קל וחומר בעולם ההשקעות. אתן לכם דוגמה: התור על האי הבודד:

קטגוריות של מאמרים

ייעוץ פרישה דיני מיסים מדריך פנסיוני מס רווח הון כלכלת פרישה בנקאות פרטית בפרישה דיני עבודה החזרי מס פרישה-סקירות כלכליות הנער שמכה את השוק עצמאים חוסכים לפרישה

לארכיון מאמרים

בים, מעולם לא תועד גל שנמשך לעולמים. בשלב מסוים הגל נע ו"מחפש" את החוף כדי להירגע ולאגור כוחות. זה טיבו של גל.

קל וחומר בעולם ההשקעות.

תור על האי הבודד:

נניח שהייתם נוחתים ביחד אתי בארץ חדשה, ביבשת אחרת. הייתי לוקח אתכם למרכז העיר ומכאן אתם לבד. אתם רעבים ולכן מחפשים מרכז של מסעדות. והנה אתם רואים כמה מסעדות, אך באחת מהן משתרך תור גדול. מה תעשו? הרי אתם לא מכירים ולא יודעים. לבטח תצטרפו לתור הגדול בהנחה שאם יש שם תור גדול, יש לשער שהאוכל שם טוב.

אך מי אמר שזה נכון?

ועוד דבר: מה ההבדל בין משקיעי מגמה למשקיעי ערך? אם משקיעים בגלל ש"מישהו אחר עושה, כי זו האווירה שמכתיבה" אתם משקיעי אווירה ומגמה. אלה הלומדים, החוקרים, השואלים שאלות, המביעים ספק - הם משקיעי ערך .

רקע כללי:
שוק הנדל"ן בישראל נהנה ממגמת עליות רציפות במשך 16 שנה. מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה בשל התחברותם של אירועים כלכליים ודמוגרפיים שהביאו את שוק הנדל"ן למגמה זו.
משבר ה"סאב פריים" משנת 2008 הביא אתו הפחתת ריבית עד כדי ריבית אפסית (היו מדינות שבהן הריבית הייתה שלילית כלומר אם היית מפקיד כסף בפיקדון, הבנק לא היה משלם לך דבר!)
בישראל, בשנת 2008 נכנס תיקון 3 שהפך את כל הפקדות ההון לקצבה וחסם את האפשרות של החוסכים לחסוך חיסכון הוני (למעט קרן השתלמות).
נוסף לכך, התהליך הדמוגרפי החזק בישראל - ריבוי צעירים - הביא לעליית חסרת תקדים במחירי הדירות, בשל הביקוש הרב.

הנדל"ן מנקודת מבט של זמן פרישה:

נתפס כמקור בטוח להכנסה חודשית.

חובת דיווח הכנסה חודשית:

במיסוי נדל"ן הנטייה היא לשלב בין רווח ההון, כלומר עליית מחיר הנכס לבין השכירות שהיא סוג של דיבידנד חודשי. בכל הקשור לפקודת מס הכנסה, מדובר בשכר דירה עד 5,654 ₪ לחודש. בנוסף הפקודה מציעה דרכים רבות למציאת נתיב תכנון המס האופטימלי לכל תא משפחתי בעת פרישה. בדרך-כלל, בהינתן ששכר דירה הוא מעל לתקרת הפטור, מעדיפים תאים משפחתיים בפרישה את ברירת המחדל שהיא 10% מס על שכר הדירה לפי גובה השכירות החודשית. הם אינם בודקים אפשרויות אחרות לתכנון מס העומדות לפתחם, למעט מסלול הפטור ומסלול 10% בו אין חובת דיווח.
בחירת מסלול אחר כתכנון מס מחייבת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה . בנוסף, יש להזכיר כי החל משנת 2023 מותר קיזוז במקרים בהם גמלאים (ולא רק) משכירים ושוכרים. החל מ-2023, בעל דירה יחידה שמשכיר אותה למגורים ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו, יכול להפחית את דמי השכירות שהוא משלם כשוכר (עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש) מתוך דמי השכירות שהוא מקבל כמשכיר, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש. האמור הוא לבעלי דירה יחידה: המשכירים ושוכרים.

הביטי "מיסוי נדל"ן":

בדיני המס בהשכרה למגורים דנו בפסקה לעיל. בכל הקשור למכירת הנכם, כל תא משפחתי הוא בפני עצמו, בכפוף למספר הנכסים ומתי נרכשו. לעיתים רחוקות יש גם נכסים שפורשים מוכרים, המוגדרים כ"נכס בית" כלומר נכס שהביא אחד מבני הזוג לפני החתונה ונערך בדינו הסכם ממון ועומד בקריטריון זה. לדוגמה, נכס שהתקבל בירושה לאחר יום הנישואים ויימכר לאחר מכן ייתכן ויהיה חייב במס שבח.
אירוע מס שבח היא תשלום מס בגין עליית ערך הנכס (עלייה ריאלית מעל למדד). מס שבח הוא כמס רווח הון. הפקודה בישראל מגדירה כי החל מגיל 60 שיעור מס רווח ההון הוא 10% בכפוף למס השולי בהשתכרות, מהעסק, מעבודה. כך פתוחה האפשרות בפני פורשים המוכרים נכסים ומחויבים במס שבח, לבצע פריסה בת ארבע שנים לאחור (שנה ראשונה שנת מכירה הנכס). בנוסף, ניתן לפצל את השבח הנפרס בין שני בני הזוג. יש העורכים הסכם ממון טרם קבלת דירת הירושה גם אם בתקופת הנישואין הוגדר הנכס כנכס בית ובעת מכירה הם יכולים לתבוע חישוב נפרד למס השבח.

העברה לדור הבא:

העברה בין דורית - כמה עקרונות בתכנון מס
אם אחד מבני הזוג הוא בעל פטור ממס הכנסה, או לחילופין שני בני הזוג הם בעלי הכנסות נמוכות או פטורות ממס, ניתן לשקול מכירה של הנכס בעודם בחיים. זאת בהינתן תנאים מסוימים עדיף לעשות כך. בכל הקשור להעברת נכסים לדור הבא בעודם בחיים, זהו מהלך הכרוך לא רק בהליכים כלכליים ומשפטיים, אלא גם באמונות ובאמוציות. במקרים מסוימים נדרשת תקופת צינון למקבל דירה למכור בפטור (בכפוף למספר נכסים של המקבל) בכפוף לסעיף 49ו .

תשואה להון: בשנת 2024 התשואה הממוצעת על דירה בישראל הייתה 2.7%. לפני כ- 3 שנים היאא עמדה על כ 3%. לפני כעשור עמדה על כ 4%. לפני כשני עשורים עמדה על כ 5%. מנתונים אלה ניתן להסיק כי מרבית המשקיעים מוכנית לקבל "ריבית נמוכה" (בדמות שכ"ד) ומצפים לעליית ערך הנכס. כלומר השוק עבר שינוי התנהגותי ותיאום ציפיות חדש. השאלה המרכזית היא האם מה שהיה הוא זה שיהיה?

ניהול זמן ומשאבים: אין ספק כלל כי ניהול נכסים דורש משאבים וזמן. הם בהחלט חייבים להילקח בחשבון בשכלול התשואה על ההון בנכסים.

עם מה עדיף להזדקן, מזומנים או בלוקים?:כמו שיש טעמים שונים באוכל יש גם טעמים שונים בניהול ההון. כלל חשוב אחד הוא שאם אתם בעלי משמעת עצמאית ויכולת ניהול הון, יש מקרים רבים בהם רצוי דווקא לעבוד במזומנים. עם זאת, בניהול הון נכון וסיוע מאנשי מקצוע טובים, במקרים של ניהול הון בנכסים ניתן להגיע לתוצאות של תשואות טובות ולתזרים הכנסה חודשי משופר.

סיכום: קשה לחזות אירועים ולהגיע לרמת דיוק גבוהה יש לי את הזכות להיות זה המנסה, כמעט שלושה עשורים לתרגם ולקרוא את סימני הדרך ולהיות לכם לפנס מאיר. העולם כולו ועולם ההשקעות במיוחד מלאים בסימני דרך. הפעילו בעולם ההשקעות היא הבינה המלאכותית האמיתית, שהרי רגשות ותחושות בעיני המשקיעים הופכים למעשים ולמגמות. הכל מתחיל במחשבות המתורגמות למעשים ולמגמות כלכליות. שוק הנדל"ן דומה לגלישה על הגל ואף גל לא ממשיך ומחזיק לעולם. בשלב מסוים הגל חייב להגיע למנוחה על החוף לפני שיתחדש, יהפוך שוב לגל שניתן לרכב עליו.

הסימנים על הגל של שוק הנדל"ן בישראל מראים כי הגיע לחוף. המשמעות היא שאנו שיש לצפות לירידה בביקושים. זאת למרות ניסיונות החייאה והנשמה מלאכותית בדמות עסקאות מפוקפקות של "שלם עכשיו סכום מזערי וניפגש בעוד מספר שנים לתשלום הסופי". ככה בונים "סאב פריים" נדל"ן ישראלי. העניין הוא שמגמה זו "מחייבת את הסוסים לפרוץ את האורווה" כלומר Trend.

כרגע המשקיעים עדיין לא שהפנימו הריביות לא עומדות לרדת (ואם יהיה מי שיעשה כן הכלכלה תשלם מחיר כבד בעתיד). הכל מתחיל ונגמר בשיעורי תשואה להון. כאשר אלה נמוכים מגובה הריבית, המשקיעים ימכרו דירות. אני מקווה שמגמה זו תהייה מתונה ולא תהפוך לסחף - וגם זה יקרה נעבור, גם את זה.

רן חובב, מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם.
היו אנשים טובים. המעשה ירחיק דאגה.

הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ, המידע המוצג הוא לידיעה בלבד, ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ולא מתחייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי עושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית

עוד מאמרים בנושא:

משלושה יוצא אחד? קרן פנסיה, חנות, דירה

התרחיש הנפוץ: "אירוע לקראת פרישה"

רן חובב - יש לי את המקצוע הטוב ביותר בעולם

חזרה לרשימת מאמרים

רן חובב מומחה למיסוי ופרישה

072-222-3335, 054-7500405

הארבעה 21 בניין פלטינום ק.9 תל אביב
הצהרת נגישות

פרישה
יועץ פרישה
ייעוץ פרישה
פנסיה

כלכלת פרישה
החזרי מס
מדריך פנסיוני
דיני מיסים

פורום פרישה
מפת אתר
צור קשר
פאנל ניהול