פרישה ומיסוי מקרקעין
מיסים ב"עולם הבא"
קודם כל אתם: בשל נסיבות רבות מגוונות ומרתקות דור הפורשים הנוכחי דואג - ובצדק - לילדיו. זה לא המקום לנתח את הסיבות, אך צריך לזכור כי לכל "כאב ראש" יש סיבה. במקרה הזה, המקור ל"כאב הראש" מצוי בראש עצמו: בהנהלה, במנהיגות ובסדרי העדיפויות.
כשהראש כואב, מחפשים תרופה. לעתים קרובות אני נשאל: "אמור לנו בבקשה, רן, כיצד אנחנו יכולים למזער את המיסים, במקרה של העברת עושר לדור הבא (כלומר, ירושה)".
התשובה ממני היא אחת:"חברים, איש מאיתנו לא יחיה לנצח. אבל אם תשכילו במהלך חייכם לשמור ולדאוג לעצמכם, אני יכול להבטיח שעתיד היקרים לכם יהיה כנראה מובטח."
מהו מס רכישה? סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין: רוכש זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס למדינה, מס המחושב לפי שווי עסקה. ישנם שיעורים למס רכישה דוגמת דירת מגורים או זכות במקרקעין.
מס רכישה: מי פטור? בעל דירת מגורים אחת הרוכש דירת מגורים חדשה, אם בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (מיד שניה) מכר את דירתו הראשונה יהי זכאי לשיעורי מס רכישה החלים לעניין דירת מגורים יחידה. במקרה שהרכישה מקבלן (יד ראשונה) יהיו לו 12 חודשים למכירת הדירה הישנה ממועד המסירה, כפי שנקבע עם הקבלן בחוזה הרכישה.
מהו מס שבח ממקרקעין? מי שמוכר זכות במקרקעין דוגמת מגרש, דירת מגורים, נכס מסחרי, עליו לשלם מס רווח הון של 25% מרווח ההון – שהוא עליית שוויו הנצבר של הנכס הנרכש.
שבח מקרקעין: מי פטור? סעיף 49ב(2): בעל דירה יחידה ורק אם ב 18 חודשים לפני המכירה לא ניצל פטור זה במכירת דירה אחרת.
דירה מבלי שתיחשב לדירה: סעיף 49ב(2): מספר מצבים מוגדרים בתנאי שהבעלות על הדירה הנוספת היא מקרית ואינה לצורך הפקת רווח.
- סעיף 49ג(1): במצב בו המוכר רוכש דירה חלופית לדירה שימכור בתוך 18 חודשים שלפני המכירה.
- סעיף 49(ג) דירה מושכרת בשכירות מוגנת. כששוויה של דירה כזו הוא 40% משווי השוק של הדירה בשוק החופשי.
תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין:
קיימים חמישה מקרים בהם דירה נוספת לא תיחשב כדירה שנייה לצורך מכירת דירת מגורים:
- דירת ירושה שהאחזקה בה נמוכה מ 50%
- דירה שהושכרה לדייר מוגן עד 1997
- דירה בירושה ולהורה המוריש הייתה דירה יחידה בעת שנפטר
- הנפטר המוריש היהי זכאי לפטור וגם לו לא היו זכויות בחלק מדירה אחרת בעת הפטירה.
- דירה שאינה באותו הבניין והאחזקה בה היא עד שליש.
וכן במצב של במצב של מכירת הדירה החלופית תוך 18 חודשים.
דירה בירושה שני סוגים:
- דירת ירושה שאינה מזכה (חייבת במס) היא דירה שהתקבלה מקרוב אחר או מכל בן אדם או מהורה שהוא בעל מספר דירות.
- דירת ירושה מזכה (פטורה ממס) תחשב כדירה רגילה לכל דבר ועניין מבחינת השלכות לגבי מס רכישה ופטור ממס שבח (בכפוף לתיקון 8 לחוק) . זו דירה שאינה חלק ממלאי עסקי, בנייתה הסתיימה והיא משמשת למגורים לפחות 4 שנים.
דירת ירושה: הדירה יכולה להימכר בפטור כלומר לא תיחשב כדירה נוספת. אם התמלאו לגביה תנאים הקבועים בסעיף 49ב(5)(א)(ב) לחוק: "צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת". והשנייה, על פי סעיף 49ג(4) לחוק. חזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.
הקלות במס ייתנו רק אם התקיימו לגבי המוריש שני תנאים מצטברים לפני הפטירה:
- המוריש בעל דירת מגורים אחת
- יחס הקרבה שבינו לבין היורש הוא שהיורש הוא בן זוג, צאצא, או בן זוג של צאצא של המוריש.
מהו מעמדה של דירה שנתקבלה בירושה מקרוב או מהורה בעל כמה דירות?
דירה שהתקבלה מקרוב אחר, כמו דוד, אח או מהורה בעל כמה דירות: מיום 6.4.2016 והלאה הורחבה הפרשנות למעמד לדירה כזו שנתקבלה בירושה וניתנה האפשרות לכך שהיורש ייחשב כבעל דירה יחידה - למקרה שבו חלק היורש אינו עולה על מחציתה. הרחבה זו מיוחסת הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה.
הבטי מיסוי: חלוקה בחיים או לאחר פטירה?:
העברת דירה בחיים היא לצורך העניין העברה כמתנה לקרוב משפחה בקרבה ראשונה. האדם המעביר אכן יהא פטור ממס. לעומת זאת קרוב המשפחה יהיה מחוייב בתשלום מס רכישה מופחת. בנוסף מקבל הדירה במתנה יהיה מחויב להמתין מספר שנים עד שיוכל למשש את הדירה בפטור ממס. לפי סעיף 49ב(2) בנוסחו החדש, מקבל המתנה יהיה פטור ממס שבח אם התגורר בדירת המתנה דרך קבע 3 שנים או אם התגורר בה 4 שנים, אך לא באופן קבוע.
האם ניתנת האפשרות ליורשים לקיים משא ומתן על חלוקת העיזבון? בהחלט כן. מותרות עסקאות חליפין בין היורשים ומבלי שהחלוקה תשנה את מעמדם ותפגע בפטור שהיה מגיע להם. הסכם חלוקה של העיזבון בלבד בין היורשים אינו נחשב לעסקת מקרקעין, כך שאין ולא ניתנת כל תמורה שאינה חלק מנכסי העיזבון. מותר לוותר על חלק בירושה כדי לקבל חלק אחר. לא ניתן להעביר תשלומים מחוץ לנכסי העיזבון. הערה: במידה ויידרש מימון חיצוני עלולה העסקה להיחשב כעסקת מכר חייבת לכל דבר ועניין.
ירושה מחוץ לגבולות ישראל: נכון לעתה אין מס עיזבון בישראל. במדינות אחרות, דוגמת ארצות הברית גרמניה, בריטניה ועוד קיים מס עיזבון, למעט חובת הדיווח בגין הכנסות מהנכסים - הן מהמדינה בהם הם מופקים והן בישראל. אחת המדינות הפופולאריות להשקעה של ישראלים היא ארצות הברית.
עיזבון נדל"ן בארצות הברית: במידה והיורש מכר את הנכס מיד לאחר שעבר ליורש אין צורך בתשלום מס. אם היורש לא מכר את הנכס וימכור בהמשך, ובהנחה כי ערכו של הנכס עלה, הוא ישלם מס על עליית ערכו מיום ההורשה ועד ליום המכירה. יש להדגיש שלא כך האמור לעניין נכסים פיננסים! לאזרח ישראלי ללא אזרחות אמריקאית, בשנת המס 2018 הפטור ממס עיזבון בארצות הברית עומד על סכום הנמוך משישים אלף דולר בלבד
הרצאה: פרישה ומיסוי מקרקעין
רן חובב – מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם.
בזכותה של אשתי אני מה שאני.
הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הוא לידיעה בלבד. ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק. אובדן. הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא. לרבות ישיר ו/או עקיף. שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה. כולו או חלקו. ככל שייגרמו. ולאמת חייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
קרדיט תמונה:
yodiyim