נכס צאן ברזל?
פרישה: החלטות כלכליות
רגע לפני שמשקיעים ברכישת נכס נדל"ן בחו"ל:
משפטים "מהחיים" סובבים אותנו תמיד: מוסכמות שמעולם לא נעז לקרוא עליהן תגר, שהרי חכמים מאתנו, יודעי-דבר, ניסחו אותן. הכול מנסים לאמץ אותן, לפעול לפיהן. כולם אצים ומחפשים נוסחה שתיתן שלווה ותציע פתרון. רק בילדותנו אנו משוחררים מכל מוסכמה ומכל אקסיומה. רק אז אנו מוכנים לבדוק את הגבולות ולערער על המוסכמות. ככל שאנחנו מתבגרים ומצטרפים למעגל החיים, יש אצל רובנו חשש גדול לערער על המוסכמות. אנחנו לומדים לתואר באוניברסיטה כי "כך אמרו", מתחתנים כי "ככה כולם עושים", מגדלים ילדים, עובדים וחוסכים "כמו כולם". נסו לדמות שהייתם מקבלים הזדמנות ל"מועד-ב'" לכל החלטה שקיבלתם.... כמה מההחלטות האלה היו מתהפכות? לצערנו, בחיים אין "מועד-ב'". על-כן: סוף מעשה במחשבה תחילה!.
פורש, ריבית, רמת חיים: "משולש" כלכלי קדוש.ברור שככל שהריבית - חסרת הסיכון - גבוהה יותר, כך קלים חיו של מי שיצא לגמלאות. במסע התכנון הכלכלי וזרימת ההכנסה החודשית, הריבית היא מחיר הכסף: כמה יהיו המוסדות הפיננסים מוכנים לשלם לנו תמורת הכסף שלנו לתקופה מוגדרת מראש. יש לזכור כי סיכון = חשיפה לפגיעה: המצב האופטימלי הרצוי לכול הוא המצב שבו הריבית גבוהה יותר והחשיפה לפגיעה נמוכה יותר.
מה הריבית מספרת? היא מספרת את סיפור הסיכון!
נניח כי בשוק מציעים למכירה נכס בתשואה של 10%שנתית. הריבית חסרת סיכון (פיקדון יומי בבנק) עומדת על 1% שנתי. ברור שהריבית (תשואה) המוצעת על ההשקעה גבוהה בהרבה מהריבית בבנק. כיצד נוכל להחליט איזו השקעה כדאית לנו יותר? כדי להחליט עלינו לפשט ולהמחיש את ממד הסיכון: האם הפער בין הריביות (10-1=9) יצדיק ויפצה את הסיכון שלקחנו. תורות שלמות פותחו בנושא: מדידת הסיכון מבוצעת על ידי "מבחן התועלת": דרך שבה נוכל לקבל החלטות בתנאי אי-וודאות (מורגנשטיין). לפי תורה זו סיכון = תנודתיות. התנודתיות פוגעת בחוסך, היא חסרת תועלת כלכלית והיא זו שפוגעת גם ברווח. נניח כי רכשתי מניה שהתחייבה לחלק לי דיבידנד 5%, אך במהלך השנה מחיר המניה היה תנודתי ומחירה ירד ב- 10%. נכון שאת הדיבידנד קיבלתי, אך התנודתיות במחיר המניה גרמה לי הפסד. אם כך: תנודתיות= סיכון. כלכלן בשם מרקוביץ' גרס כי על מנת לפתור את בעיית התנודתיות יש לפזר את תיק ההשקעות לטובת הפחתת הסיכון. לדוגמא: תעודת הסל תל אביב 100 היא השקעה מפוזרת בין כל החברות במדד ולכן בעלת סיכון נמוך יותר מהשקעות ישירות באחת מהמניות. אם כך מהו נכס חסר סיכון? דוגמא לנכס חסר סיכון הן אג"ח ממשלתי לטווח קצר. לפי תורת התועלת, השקעה לא מסוכנת תהיה כזו שהתנודתיות בה נמוכה. השקעה לא מסוכנת תהיה השקעה שתרומתה לסך התשואה היא שולית. למשל: שער החליפין דולר-שקל מאופיין בתנודתיות רבה. האם השקעה בדולר תיחשב להשקעה מסוכנת? ברור שככל שהתנודתיות גבוהה יותר מדובר בהשקעה מסוכנת יותר. האם מדובר בהשקעה מסוכנת? תלוי אם המשקיע הוא יבואן מארצות הברית וזקוק לדולרים. רכישת דולרים לא תהיה השקעה מסוכנת בעבורו. הוא זקוק לדולרים בכל מקרה לצורך עסקיו השוטפים. לעומתו, מי שאינו זקוק לדולרים ומחליט לרכוש את המטבע בציפייה כי יעלה עושה השקעה בסיכון גבוה. ניקח כדוגמא שני לקוחות הרוכשים דירה בישראל. שניהם לא נדרשים לקחת משכנתא או מימון לצורך רכישת הדירה וזהו כל כספם. האחד רוכש לצורך מגורים ואילו האחר רוכש לצורך השקעה. האחרון, שיוגדר כמשקיע, בהחלט חשוף לסיכון.
המסקנה: יש לבדוק מהו ייעוד ההשקעה ולראות אותה כחלק מתיק ההשקעות.
סיכוי מהו?
סיכון הוא היכולת לנסות ולמדוד מספרית אירוע שאנו מגדירים שיתרחש. הוא תלוי בפרמטרים שונים, חלקם משתנים וחלקם קבועים.
מהו הסיכוי שאזכה לקבל את התשואה שהובטחה לי, באם רכשתי נכס בארצות הברית?
-
ששער החליפין דולר/שקל לא ירד. ירידה של שער חליפין זה פוגעת בתשואה. נניח כי התשואה שהובטחה על הנכס הייתה 10%. שער החליפין ירד בכ-4%. לפני הוצאות אחרות התשואה היא 6% (10%-4%).
-
ששוכר הנכס ישלם את שכר הדירה שאודותיו סוכם.
-
טיסות וביקורים בנכס הם הוצאה הפוגעת בתשואה. ככל שאדרש יותר לנסיעות לצורך טיפול או בקרה, כך גם תיפגע התשואה.
-
מיסוי: משטר המס בעולם שונה ממה שאנו מכירים בישראל. לדוגמה, בארצות הברית (למעט משטר המיסוי הפדרלי!) יכולה כל מדינה להחליט על שינויים במשטר המס. כך עלול להיווצר כפל-מס: אחד לממשלה הפדרלית ועוד מס למדינה בה נמצא הנכס.
-
שינוי משטר המס בישראל על השכרת נכסים – כך ששכר הדירה יהיה חייב במס גם בארצות הברית וגם בישראל. שינוי מדיניות או העלאת שיעור המס יפגעו אף הם בתשואה.
-
המצב הכלכלי של המדינה בה רכשתי את הנכס: בדרך כלל, ככל שהמצב הכלכלי גרוע יותר, מדיניות המס היא אגרסיבית יותר - כלומר העלאה צפויה.
-
דיווח לרשויות המס: הכשרת נכס בחו"ל מחויבת בדיווח לרשויות המס. הן בארצות הברית והן לישראל.
כל אלה הן עלויות שיש לקחת בחשבון - ויש עוד...
מהי תשואה? פירות ההשקעה. שינוי בערך ההשקעה כתוצאה מריבית ומרווחים. תשואה מוערכת בדרך כלל באחוזים מההשקעה.
כל ההוצאות בדרך לתשואה:
כאשר נתקלים בפרסומים או נפגשים עם אלה שמבטיחים לנו הבטחות, המספרים סיפורים על תשואות ואחוזים, כדאי לבדוק: בדומה למערכון של הגששים:"לא מבין ברוטו נטו, כמה נשאר לי ביד?"... התשואות שמוצגות הן בדרך כלל הוצאות לפני כיסוי עלויות, אותן חייבים לשלם: מהוצאות רכישה ועד הוצאות תפעול, אחזקה שוטפת ותיקונים משמעותיים יותר. גם את מזג האוויר בחו"ל יש לקחת בחשבון: הוא אינו דומה לזה שבארצנו, דבר המחייב עבודה ותחזוקה במשך השנים. כמו כן תשלומי ארנונה ותשלום למנהלי הנכס הם מסוג ההוצאות שאינן תלויות באיוש הנכס: בין אם יש ובין אם אין לנו שוכר, נהיה חייבים לשלם. יש גם הוצאות על הדיווח של ההכנסות האלה! ישנה חובת דיווח ובעל הנכס חייב יהיה להגיש דו"ח שלצורך הכנתו נשכרים בדרך-כלל שירותיו של מומחה מיסוי בתחום.
מיסים: שותפים לרווח:
לפני שניגשים לטפל בסוגיית המס, הרי רכישת דירה בארצות הברית, למשל, מאפשרת לרוכש לנכות את ההוצאות. כדי שההוצאה תוכר היא חייבת להיות משולמת. הווה אומר: בעל הנכס הוציא כסף מכיסו. הוצאה זו אכן מקטינה את ההכנסה אך היא גם מקטינה את התשואה. ההכנסה החייבת במס חייבת בארץ בה נרכש הנכס וחייבת גם בישראל והיא כפופה לאמנות המס בין המדינות. לדוגמא, נניח כי שיעור המס בארץ בה נרכש הנכס הוא 10% ובישראל 15%. במקרה זה ה- 5% הנוספים ישולמו למס הכנסה בישראל. אך אם שיעור המס בחו"ל יהיה 20% ובישראל 15% לא יינתן זיכוי. במקרים בהם בוחר בעל הנכס במסלול של הכנסות-הוצאות, יהיה עליו לשלם דמי ביטוח לאומי על ההכנסה בישראל. למעט תשלומי המס על ההכנסות השוטפות יש תשלומים בגין מכירת הנכס - כלומר רווח ההון שהפקנו מהיום שהנכס נרכש. אם נרכש הנכס בעלות של 50,000$ ונמכר ב-90,000$ הפער 40,000$ חייב במס רווח הון, בשיעורים משתנים בין המדינות. בארצות הברית המס הוא 15%. המס ישולם לממשלת ארצות הברית אך ייתכן בהחלט שגם למדינה בה נמכר הנכס.
מישהו לסמוך עליו?
"כסף יעוור עיני צדיקים" אמרו היהודים. זה נכון גם לגויים. היזהרו לנפשותיכם: היו מקרים בהם מתווכים הציעו להשקיע בנכסים במחרים מנופחים. מי שמבקש לבדוק את ההצעות שקיבל יוכל לעשות זאת באתר האינטרנט http://www.zillow.com. באתר הזה אפשר לבדוק אם המחיר שבו הוצע לכם הנכס הינו סביר. לפני שרצים, נלהבים מהתשואות ושולחים לשם את החסכונות, יש לחשוב היטב - שהרי אם היה מדובר במציאה אמיתית, כל העולם היה רץ... וזה לא כך!.
סיכום: בטרם ההחלטות הנמהרות וההפלגה בדמיונות שבהם סופרים מזומנים, רצוי להתעכב ולבדוק היטב. זה לא אומר שלא להשקיע, אך רצוי להיות שקולים יותר, להבין את כל הסיכונים, לנסות ולהעריך מה מצפה לכם והחשוב מכל: האם אתם בנויים ויכולים לספוג גם סיכונים? ריבית לא צומחת לשמיים. ככל שהתשואה גבוהה יותר כך קרוב לוודאי שהסיכון גדל. התשואה עליה מספרים לכם היא לרוב במונחי ברוטו ואינה כוללת סיכונים כגון שינויים בשערי חליפין, ריבית, משטר מס ועוד.
אלטרנטיבות:
לפני שדנים אודות אלטרנטיבה יש להתרכז ולהסכים על דבר אחד והוא: מהו הסיכון שאתם מוכנים לקחת? יש מי שבשבילו רכישת הנכס שווה ל- 10% מסך נכסיו והוא יהיה מוכן לקחת את הסיכון. יהיה מי שרכישת הנכס תדרוש כמעט את כל חסכונותיו. לפני שאתם משקיעים, היו שלמים עם עצמכם ובדקו אם וכמה - בתרחיש הכי קיצוני - אתם יכולים לספוג הפסדים. רק לאחר מכן ניתן יהיה לדון באלטרנטיבות. יש גם כאלה: בין אם בחינה של השקעות בחלופות נכסים בישראל, במקומות בהם צפוי פיתוח בשנים הקרובות ובין לניהול תזרימי ריבית ודיבידנדים.
חדשות ומבזקים: האם כדאי לקנות דירה בחו"ל
רן חובב ©
יועץ למיסוי ולפרישה
הכותב בעל רישיון בייעוץ מס רישיון פנסיוני ורישיון בניהול תיקי השקעות. הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא, וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד, ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב אינו אחראי לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ואינו מתחייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית