חיסכון לפרישה – דואגים לעתידכם הכלכלי
שכחו מפנסיה: תכננו תזרים מזומנים
אומנויות הלחימה הן תחום שהתמחיתי בו בנעורי. לפני תחרויות, לאחר שעות רבות של אימונים, צפייה בקלטות וביצוע מדיטציה אישית להעלאת הריכוז הייתי מרגיש מוכן לקרב.
כשעה לפני כל תחרות שכזו נהגתי לחזור ולשאול את המורה שלי, שוב ושוב את השאלה: "כיצד עלי לנהל את הקרב? "תשובתו הייתה תמיד אותה התשובה: "אני לא יודע! תלוי איך הקרב יתפתח".
"רגע אחד" שאלתי: "מה עם כל ה- "קאטות" – סדרי התרגילים. במה עלי להתחיל?"
תשובתו הייתה: "ילד, יקרה אשר יקרה: חובה עליך לנהל את הקרב. לצורך כך עליך להתאים עצמך למתרחש. הניצחון אינו מושג בקשיחות. המנצח הוא הגמיש מבין שני המתחרים. זה שיודע להתאים את הפתרון לסיטואציה. מי שיחשוב בגמישות הוא זה שינצח."
גישה זו, של המאמן שלי לאומנויות לחימה, עבדה. אם היא הייתה נכונה על מזרון האימונים, ניתן לקבל ממנה תובנה לחיים בכלל. לכל שאיפה ועשייה שלנו. לבטח נכונה גישה זו לתחום התכנון הכלכלי העתידי שלנו.
מתקיים כרגע בתקשורת דו-שיח די לוהט בתחום הפנסיוני. כולם רוטנים, כולם מאשימים, כולם כועסים. הרבה דיונים והצעות. כולם סובבים סביב הפתרונות המוצעים, אך כנראה זה יהיה בלתי אפשרי להגיע אליהם. כמו באומנות לחימה יש להבין את המצב, למפות את הפתרונות, לנפות את הבלתי-אפשריים ולחתור להשגת הפתרונות האפשריים.
בחודש האחרון מתנהל דיון בעיתונות הכתובה ובתקשורת בנוגע להעלאת גיל הפרישה, בעניין מצבו הרעוע של הביטוח הלאומי ובמצבן של קרנות הפנסיה החדשות. אלה שמתמידים וקוראים את הכתבות באתר שלי יודעים כי כבר שנים רבות אני חוזר ומזכיר שהפתרון לבעיה הפנסיונית לא נמצא בהמשך הדו-שיח המתלהם ובהאשמות ההדדיות, אלא הוא תלוי בשינוי של התפיסה הציבורית: מהי בעצם "פנסיה". יש כאן "פער-דורות": האב מדבר על כך שחסך בקרן פנסיה וותיקה/תקציבית/ביטוח מנהלים, עם מקדם מובטח ויש לו קצבה אחת ראויה. הבן ידבר במונחי תזרימי מזומנים: יהיה לו תזרים עתידי מקרן הפנסיה, תזרים מהביטוח הלאומי, תזרים צפוי מדיבידנד, תזרים צפוי מריבית, תזרים צפוי מחיסכון ריאלי שחסך לפרישה... המונח "פנסיה" יעבור לאיטו מהעולם. במקומו יופיע "תכנון תזרים עתידי לפרישה". מדובר בשינוי אבולוציוני פנסיוני מהותי. אין כל ספק: זהו דור החיסכון הבא.
מאמר זה הוא מאמר המשך לכתבה שפרסמתי תחת הכותרת: "נדל"ן פנסיוני". במאמר זה אציע מספר קריטריונים לבחירת הנכס שישמש לתזרים הכנסה חודשית בפרישה.
נתחיל בהבהרה של השאלה: האם נדל"ן הוא השקעה עדיפה? התשובה היא: "לא!". אך אין לה משמעות: לא מדובר כאן במשקיעי נדל"ן אלא באלה שחוסכים לעתידם הפנסיוני בנדל"ן. זה בדיוק שינוי התפיסה. לא משקיעים בנדל"ן אלא חוסכים לעתיד בתזרים מזומנים מנדל"ן.
חשוב להזכיר: אדם חוסך במשך עשרות שנים בביטוח הלאומי, אך בכל פעם שמעלים את גיל הפרישה מתבצעת בחסכונותיו "תספורת" של דחיית זמן התשלום. בחיסכון ריאלי – כדוגמת נדל"ן - אין גיל פרישה
מספר קריטריונים חשובים לבחירה בנדל"ן כחיסכון לפרישה:
תנועות דמוגרפיות: דווקא ממדיה הצרים של המדינה מהווים יתרון ברור, בניסיון חיזוי של המגמות הדמוגרפיות. עתודות הקרקע הגדולות נמצאות באזורים הדרומיים והצפוניים. שם טמון רוב הפוטנציאל של נדידת האזרחים. יתרה מכך: מדיניות הממשלה צפויה לתמוך באופן ברור באזורים אלה.
הכנסה פנויה לנפש: הכנסה פנויה לנפש היא חלקה הכנסה שנותר לאחר ניכוי ההוצאות על מזון וחלוקתו למספר הנפשות במשק הבית. במקומות בהם צפויה התפתחות והגירה חיובית של תושבים, ההכנסה הפנויה לנפש גדלה בדרך-כלל. זה מותיר את המקומות האלה כיעד למשקיעים רבים ומייצר הזדמנויות עסקיות רבות. אחת התוצאות היא עלייה במחירי הדיור וביקוש גובר להשכרת נכסים באזור.
אחוז הצעירים: ערים בעלי אפיון דמוגרפי צעיר הן ערים חזקות. גם הדור הצעיר בוחר ברובו להמשיך ולגור במקום שבו גדל. ככל שאחוז הילדים הצעירים באוכלוסייה גבוה יותר, הנתון יכול להעיד על גל של ביקושים למקום בעתיד.
הכרת השטח: כשם שניגשים לרכוש סט של צלחות, או אבטיח בשוק, כך גם ברכישת נכס נדל"ן: בוחנים היטב את החומר מסביב ומבפנים. בודקים את השטח. לכו לבית הקפה השכונתי, דברו עם החנווני, בלו זמן-מה בלמידת המקום. לא משנה אם הדירה היא "מציאה"... במידה והאזור והשטח אינם בעלי פוטנציאל, הרכישה של נכס מבלי לבצע חקר שוק מקדים דומה לרכישת חתול בשק.
תכניות מתאר ופיתוח: כמו ההשפעה של סלילת כביש 6 על הגישה לצפון הארץ או סלילת פסי רכבת להוד השרון: מחיר נכסי הנדל"ן עולה. ככל שהנגישות אליו קלה יותר, ערך הנכס עולה יותר. תכניות אלה נמצאות בדרך כלל בעיריות/מהנדסי העיר. שיטוט בתכניות אלה בעזרת "מנועי חיפוש" באינטרנט יכול ללמד מה צפוי מבחינת פיתוח אזורי ומוניציפלי. בשנים הקרובות צפויה השקעה אדירה בתשתיות בדרום ובצפון הארץ. מה שנחשב פעם כפריפריה ייהפך לנגיש, בנסיעה של כחצי שעה ברכבת או בכביש.
התאמת הנכס לתקציב: יש לזכור כי המטרה היא רכישת נכס המגלם פוטנציאל. אין הכוונה לרכוש את "בית חלומותינו", אלא לנהוג באופן מושכל. חובה להתאים את התקציב לנכס ולא להיכנס ולגרור עצמנו לתוך מחויבויות ממונפות מיותרות ומסוכנות.
חוב לתקופה: בכל מאמריי אני מדגיש: המטרה היא לייצר תזרים מזומנים בפרישה. לכן הגיל הוא פרמטר חשוב מאוד בקביעת גובה החוב המגויס. יש להתאים אותו ולנסות לסיים את תשלומי החוב עד לגיל 60. זה מבטיח תזרים מזומנים חיובי כבר מגיל 60. תזרים זה יוקצה לקרן שתיפתח לטובת צבירת הון בפרישה ולשימוש בו במהלכה.
דיור / מסחרי: למרות ששניהם נכסי נדל"ן מדובר בשני עולמות שונים. הנדל"ן למגורים יכול במקרים רבים להיות מוסב לנדל"ן מסחרי, לצורך השכרת משרדים. לעומת זאת הנדל"ן המסחרי – כשמוכן הוא: לכן שוק הנדל"ן המסחרי רגיש יותר. יחד עם זאת, נדל"ן מסחרי – אם נבחר בקפידה – יכול לשמש גם ליצירת הכנסה: תזרים מכובד בפרישה.
נכס קונה נכס: נכסים שהינם נקיים מחוב יכולים להפוך ולהיות לעזר לרכישת נכס נוסף. מהלך שכזה יעשה רק אם נותר זמן מספיק (לפחות עשור שנים) עד לגיל פרישה. זאת כדי להתאים את מצבת החובות לגיל המיועד לפרישה. במקרים רבים, לאחר שהנכס שילם את עצמו (ע"י שוכר הנכס!) הוא הופך להיות כלי שבעזרתו ניתן להשיג נכס נוסף.
הגודל והתשואה: לרוב, אין יתרון לגודל: מיליון שקלים יקנו נכס אחד שיניב תשואה של X שקלים. מאידך, באותם מיליון השקלים ניתן לרכוש שני נכסים שונים, שיניבו ביחד 1.5X. כאן בהחלט משתלמת עבודת החקירה, מיצוי הפוטנציאל והכרה מעמיקה של האזורים שבהם ניתן להשיג יתרון יחסי דווקא לנכסים קטנים. יתרון זה ישתלם ברמת התשואה החודשית.
שיקולי מס: יש יתרון כלכלי בהשכרה למגורים. בהשכרת דירה למגורים קיימים מסלולי מס שונים: מרבית משכירי דירות למגורים מנצלים את מסלול הפטור של שכר דירה חודשי עד ל 5,080 ₪. זה פטור ממס הנכון לשנת 2014. לעומת זאת, גם רכישת נדל"ן מסחרי פותחת מסלולים רבים לתכנון מס, החל מתביעת הפחת על הנכס ועד להכרה בהוצאות שונות. בראיה לעתיד, יכול להיות שכמה וכמה מגדלי משרדים בערים צפופות אוכלוסייה יוסבו למגורים. זה שיקול נוסף האמור לשאת פירות בטווחים ארוכים יותר.
מרכזי משיכה: אוניברסיטאות, בתי-חולים, מרכזי תעשייה, אוצרות טבע, מרכזי למידה – כל אלה הם בעלי משיכה מיוחדת: "מגנט אנושי". לקיומם של מרכזי משיכה יתרון בולט בשיקולי רכישת נדל"ן: מכללה בעיר תהפוך לאוניברסיטה. מרכזי רפואה ילכו ויגדלו. יש להפנות תשומת לב לבדיקת כדאיות רכישה במרכזי משיכה עתידיים, דוגמת העיר צפת: הקמת בית הספר לרפואה תחולל מהפך דמוגרפי ובעקבותיו עלייה בביקוש, הן למגורים והן למסחר.
פוטנציאל השבחה: "מחפשים את סינדרלה" והיא קיימת: צריך להבחין בפוטנציאל: סיר מלוכלך לא זורקים לפח. שוטפים אותו הוא נראה כמו חדש. קיימים בשטח המוני נכסים בעלי פוטנציאל השבחה. רכישתם גורמת לכך שהרווח ההוני מרכישת הנכס מושג מהר מאוד, ממש מרגע הרכישה והשיפוץ.
שרות אישי: נקודת המוצא לכל זה היא כי אנו חוסכים בנדל"ן ולא הופכים ליזמים או לקבלנים. סוג חיסכון זה הינו מחויב המציאות, מציאות שבה אנו יודעים כמה אנו מפקידים בחסכונות הפיננסים אך אין אנו יודעים כמה ומתי נקבל את תזרים המזומנים. על כן הכנסתו של נכס נדל"ן למאגר החיסכון - בראייה של איזון וייצוב תזרים מזומנים בעת פרישה – הוא מחויב המציאות. יהיו מי שילמדו את התחום ויבקשו לעשות זאת בעצמם. יהיו מי שיבחרו באיש מקצוע מיומן שיעשה זאת בעבורם. במיזם נדל"ן פנסיוני קיימת "סיירת" של אנשי מקצוע מעולים. מיטב המומחים בתחומי הפנסיה, המימון, השירותים משפטיים וניהול אנשיי השטח. כל אלה מבלים את כל זמנם באיתור נכסים פוטנציאליים ואטרקטיביים למימוש הפוטנציאל בחיסכון בנדל"ן לתזרים מזומנים בפרישה.
"עד שאלמד לדוג לבד אני קונה דגים רק אצל הדייג הטוב ביותר"
שלכם,
רן חובב
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם
© רן חובב – מומחה למיסוי ולפרישה
הכותב הוא בעל רישיון בייעוץ מס רישיון פנסיוני ורישיון בניהול תיקי השקעות. הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא, וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הוא לידיעה בלבד, ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ולאמת חייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
קרדיט תמונות:
Stuart Miles
Sira Anamwong,
digitalart
http://www.freedigitalphotos.net