תכנון פרישה - תזרים מזומנים: נדל”ן פנסיוני/ מסחרי
.jpg "נדלן פנסיוני נכס מסחרי")
כנער מתבגר הייתי מלא מוטיבציה ורצון להצליח. השתתפתי אז בתחרויות של אמנויות לחימה. לפני כל תחרות נהוג היה לערוך למשתתפים שיחות מוטיבציה על ידי המאמנים והמדריכים. נשאלתי אז, על ידי ה"מאסטר" שלי, שאלה שהתשובה אליה מלווה אותי עד היום. הוא שאל: "כמו מה היית רוצה להיות חזק?" השבתי: "כמו סלע!" "לא, רן" אמר המורה: "אני מאחל לך שתהיה חזק כמו מים!"... התשובה שקיבלתי ממנו הפתיעה אותי. מה הקשר בין חוזק ומים? במה עוצמתם? ידוע כי כשאתה מוזג מים לכוס, המים מקבלים את צורת הכוס. כשמוזגים מים לקנקן הם הופכים צורתם ומתאימים לקנקן. היכן הכוח שלהם? כנער, לא ממש הבנתי את התשובה של המורה.
ככל שהתבגרתי הבנתי, הפנמתי ואף יישמתי את המשפט החשוב הזה. גישה חכמה זו מלווה אותי כל ימי חיי: לשבור סלע אפשר, אך אינך יכול לשבור מים! פני כל כדור הארץ עוצבו על ידי מים זורמים. המערות העמוקות והיפות שבעולם נחפרו על ידי מים בהתמדה ארוכת שנים, בנחישות ובגמישות. זהו חוזק אמיתי. מהבנה נבונה זו אודות החוזק של המים אפשר להשליך גם על כל אורחות חיינו.
גמישות מחשבתית נבחנת כאשר מגיעים לסופו של תהליך. רק בנקודות קצה מתגלה כל היכולת לייצר פתרונות יצירתיים וריאליים, כמו זרימת המים הבוחרים להם בדרך-כלל את הדרך הקלה - אך מגיעים לכל מקום ושוחקים את הסלע.
אני מציע, במאמר שלפניכם, לגלות גמישות שכזו כדי לדאוג לתזרים המזומנים בפרישה. הבעלות על רכוש מניב כנכס מסחרי יכולה להיות משאב בר-קיימא ולספק תזרים מזומנים בפרישה. יש בבעלות זו גם יתרון שניתן להעבירה הלאה ולהוריש את הנכס לדורות הבאים.
נדל"ן מסחרי: הוא נכס המושכר לא למגורים אלא לפעילות סחר עסקית והמניב תזרים מזומנים, כדוגמת: חנות, משרד, מבנה מסחרי, חניון וכיו"ב. בדומה לאג"ח "קונסול", כל עוד הרוכש מחזיק בו, הוא נהנה מתשלומים ו"גוזר קופון".
איתור: איתור נדל"ן מסחרי הינו משימה לא קלה. בעיקר כשייעודו הוא השגת תזרים בעת פרישה. תהליך זה דורש הרבה סבלנות, שאמורה להשתלם בסוף. השכרת נכס מסחרי יכולה לשפר באופן משמעותי את תזרים ההכנסות. המטרה: לרכוש את הנכס המתאים, במחיר הנכון ובתנאים המתאימים, כמו מיקומו, גודלו, העלות שלו, מערכת התחבורה סביבו. רצוי להתחיל בחיפושים בסמוך למרכזים קהילתיים כמו: קמפוס, מכללה, אוניברסיטה, פארק תעסוקה. רצוי מאוד ללמוד להכיר את העיר, השכונה, הדמוגרפיה וטבעות הפיתוח האזוריות. באיתור נדל"ן מסחרי יש חשיבות גבוהה למיקום, המלמד על פוטנציאל ההשכרה והבטחת תזרים מזומנים. צריך ללמוד ולנתח נתונים סטטיסטיים, דוגמת סוג העסקים באזור ועלויות שכר. איש מקצוע המומחה בתחום, בעל ניסיון בהתאמת נכסים מסחריים לאוכלוסיית הגמלאים, הוא זה שיוכל לסייע באיתור נכס מתאים.
תשואה: התשואות שאותן ניתן לצפות לקבל מנכסים מסחריים נעות בין 6%-9% נטו לשנה, לאחר הוצאות תפעול, פחת ואחזקה. זאת מול תשואה מנדל"ן למגורים, הנעה סביבות 3%-4% ברוטו.
טיפול ואחזקה: לא מדובר במכונה פאסיבית המייצרת כסף. על מנת להבטיח את התזרים נדרש טיפול בנושאים הבסיסיים ביותר: שכירות-חוזים, עריכת חוזי שכירות לדירות, משרדים וחנויות, גביית כספים, ניהול חשבונות נאמנות, טיפול שוטף מול הרשויות, מול הדיירים וכנגד בעלי מקצוע וכמובן - ניהול הנכס ותפעולו השוטף. יהיו גם מצבים של הכנת הנכס לדיירים הנכנסים, טרם השכרתו. לעיתים יהיה צורך להיעזר בשירותי תיווך וניהול חיצוניים.
בחירת השוכרים: לאחר מלאכת איתור הנכס, המפתח להשגת "שקט נפשי" יהיה איתור שוכר מתאים. לאחר שהנכס נרכש והותאם לפלח שוק מסוים: חנות במרכז מסחרי, גלריה, מחסן. בהתאם יש לנסות ולהתאים את השוכר לפלח השוק: אם זו חנות המתאימה כגלריה לאמנים יש לנסות ולהתמקד בפלח שוק האמנים. לפחות לקראת ההשכרה הראשונה ניתן ומומלץ להיעזר באיש מקצוע, גם במחיר של שכ"ט. ההיכרות עם מתווך אמין ומקצועי היא אחת ההשקעות החשובות ביותר בעת בחירת שוכר לנכס. הניסיון שלו עולה עשרות מונים על הניסיון של הגמלאי המצוי. בין היתר יש לבדוק אצל השוכר איתנות פיננסית, עבר פלילי, קבלת ביטחונות ראויים ולברר אודות מקורות ההכנסה של בן/בת הזוג שלו/שלה
מיסוי:
-
מס ההכנסה: ברכישת נכס מסחרי יש לדווח למס ההכנסה (אלא אם הנכס נרכש עוד לפני החתונה והמוגדר בתקנות מס הכנסה כנכס בית מקבל הנכס, אליו ייזקפו הכנסות מהנכס המסחרי). במצב בו שני בני הזוג רוכשים נדל"ן מסחרי לצורך תזרים מזומנים בפרישה, ההכנסה מהנכס תיזקף לבעל הכנסה הגבוהה יותר. לכן חשוב מאוד, עוד קודם לרכישה, לתכנן את סוגיית המס.
דוגמאות למצבים בהם רכישת נדל"ן מסחרי והשכרתו פטורים ממס:
-
במצב בו לשני הגמלאים אין הכנסה מפנסיה.
-
במקרים בהם יש לבני הזוג הכנסה מפנסיה אך היא פטורה ממס.
-
בעוד מקרים, בהם ניתן להתאים את הנכס לתזרים וליצור מצב שבו ההכנסה אינה מחויבת בתשלום מס הכנסה.
גם במקרים בהם יש הכנסות חייבות במס, יש לבצע מבחני רגישות, בדיקת עלות מול תועלת ולקבוע את נקודת המיסוי האופטימלית לרכישת נדל"ן מסחרי. במקרים רבים, גם אם משולם מס, מדובר בתשואה גבוהה הרבה יותר מאשר נכס למגורים. אחד היתרונות העיקריים הקשורים בנכס המניב, הוא היכולת לתבוע ניכוי פחת בהחזרי מס ההכנסה.
-
מס ערך מוסף: השכרת נדל"ן מסחרי מחויבת בתשלום מע"מ. אחד משני הצדדים: שוכר/משכיר (לפחות אחד מהם!) חייב להיות עוסק לצרכי מס ערך מוסף. (מפיק חשבוניות). במקרים בהם הרוכשים הם זוג גמלאים ואין להם את הרצון להפוך לעוסקים או להפיק חשבוניות, יוכלו לבקש מהשוכר לדווח במסגרת הדיווח השוטף שלו. כך שהוא מדווח 0 בקיזוז מע"מ עסקאות - משכירים - כנגד מע"מ תשומות – השוכרים.
-
הביטוח הלאומי: סיווג ההכנסה מהנכס כ"פאסיבית". הכנסה מהשכרה שלא למגורים חייבת בדמי ביטוח לאומי בשיעורים ובתקרות מיוחדים. היא מחויבת במס בכל גיל של הבעלים, כל עוד ההכנסה קיימת. החיוב בדמי ביטוח על הכנסה פאסיבית (מכוח תקנות 14,15 להוראות מיוחדות בדבר תשלום דמי ביטוח) יהיה רק כאשר הכנסה זו שווה או עולה על ההכנסה האקטיבית.
דוגמא: ההכנסה הפאסיבית מהשכרת חנות היא 6,000 ₪. בהתאם לכך 25% מהשכר הממוצע במשק (שהוא 9,808 ש"ח) כלומר 2,452 ₪, יהיו פטורים מתשלום דמי ביטוח לאומי. היתרה, שהיא 6,000-2,452, כלומר 3,548 ש"ח תהיה מחויבת כך: עד 5,453 ₪ (שהם 60% מהשכר הממוצע במשק) יחויבו ב- 9.82% מס. סכום השכירות מעבר ל- 60% מהשכר הממוצע במשק יהיה מחויב ב- 12% של מס.
מימון:
עד לגיל הפרישה: שימוש נבון במקורות ותכנון מימון יאפשר למשקיע לצבור נכסים תוך שימוש בהון עצמי מועט. יש להקפיד על יחס חיובי בין עלויות המימון, התפעול והאחזקה של הנכס ובין שכר הדירה. בהינתן כי המימון מתוכנן כך שיסתיים בסמוך לגיל הפרישה יהיו מצבים בהם יוכל החוסך לרכוש יותר מנכס אחד של נדל"ן מסחרי בתקופה זו. ככל שהרוכשים צעירים יותר, הרכישה יכולה להיות בעלת חזון ואופק רחב במקומות הצפויים לפיתוח בעתיד.
בגיל הפרישה: למימון בשלב הזה של החיים יש שיקולים מורכבים: האם לקחת מימון או שלא. מצב אופייני לבדיקה הוא כשנלקח מימון לזמן קצר יחסית, או שעלויות התפעול והמימון נמוכות משכר הדירה. בגיל הפרישה יש לשאוף לבצע בדרך-כלל את העסקאות מההון העצמי המשפחתי. יש להביא בחשבון את יתרות ההון הפנויות, שכן השקעה בנכס נדל"ן מקטינה את עתודות ההון הנזיל.
ירושה: באופן כללי העברת נכס מקרקעין, לרבות מסחרי, בירושה אינה אירוע מס. היא תהפוך לאירוע מס במקרה שבו היורשים מחליטים לממש את הנכס ואז ייתכן שיהיו חייבים במס. בעזרת תכנון נכון ניתן לפטור מתשלום המס.
השורה התחתונה: יש תמורה לצד ההשקעה. בניגוד לתוכניות חיסכון בנקאיות, בה מפקידים את הכסף והריבית מתקבלת כמעט ללא כל דאגה, הרי במקרה הזה התשואה הצפויה גבוהה בהרבה יותר. לעומת זאת, בדרך לתשואה יש עבודה באיתור ובתחזוקה. היתרון הראשי הוא תזרים מזומנים גבוה מול ההשקעה הנדרשת. חוזי השכירות בנדל"ן מסחרי הם בדרך-כלל ארוכים יותר מאשר בנדל"ן למגורים. שכר הדירה משמש כגידור כנגד האינפלציה. שכר הדירה שומר על ערכו בעצמן לאורך השנים. לצד זה יש להביא בחשבון את הניהול והתחזוקה. רכישת הנכס היא וויתור על יתרות מזומנים, שכן מימוש הנכס יכול לקחת זמן. נכון להיום הביקוש עולה על ההיצע. שילוב נדל"ן מסחרי ביצירת תזרים המזומנים בעת פרישה יכול לתת דחיפה חזקה וחיובית לרמת החיים של הפורש.
ועכשיו - סיפור מהחיים:
לאחרונה זכיתי לפגוש בזוג מיוחד במינו. מבט בידיו של האיש יכול לספר את סיפור חייו: הוא עבד כרתך כל ימי חייו. ביום פרישתו מלאו לו גם 50 שנות עבודה. האיש ובת זוגו עבדו קשה במהלך חייהם וגידלו שבעה ילדים. האישה עבדה כמורה ופרשה לפני שנים. יש לה פנסיה פטורה ממס. עם השנים חסכו בני הזוג סכומי כסף לא מבוטלים. בכל זאת הם דאגו לעתידם. הנושא שלא נתן להם מנוח התבטא בדבריהם: "רן, אנו חייבים להבטיח לעצמנו תקרת הכנסה בצורה של תזרים קבוע. אנחנו נוהגים לעזור כלכלית לילדים שלנו ואנחנו חוששים כי במהלך השנים לא נעמוד בפיתוי ועוד נישאר ללא הכספים שצברנו".
לאחר מספר מפגשים עם בני הזוג, הגענו יחדיו למסקנה כי התזרים החודשי מכוון המטרה שלהם יהיה 11,000 ש"ח לחודש. שאר ההוצאות שלהם תהיינה ממומנות בעזרת תזרימי מזומנים מאפיקים מגוונים אחרים. הפנסיה של האישה היא בסך 5,000 ₪ לחודש. לאחר מחקר מעמיק הוחלט כי הזוג ירכוש נכס מסחרי. הנכס יפיק הכנסה בסך 6,000 ₪ לחודש. בדרך להחלטה זו והבצוע שלה נדונו שאלות הנוגעות למיסוי, אחזקה, טיפול, תשואה, מימון והעברה לדור הבא.
סיפור זה הוא דוגמה לגמישות שאודותיה כתבתי בתחילת דברי: כמו המים החזקים מן הסלע, יגברו בני הזוג על מכשולים כלכליים בדרכי חייהם כפורשים וישמרו על רמת החיים שלה הם מצפים בעת פרישה.
רן חובב – מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם.
בזכותה של אשתי אני מה שאני.
הכותב הינו בעל רישיון בייעוץ מס רישיון פנסיוני ורישיון בניהול תיקי השקעות. הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הוא לידיעה בלבד. ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק. אובדן. הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא. לרבות ישיר ו/או עקיף. שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה. כולו או חלקו. ככל שייגרמו. ולאמת חייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
קרדיט תמונות:
suphakit73