מתנות גדולות
תכנון מס: דירה במתנה
הייתה פעם ארץ אחת... לחוף הים של העיר שלה קראו "מציצים". הגברים השעירים שחיו בה עישנו "אסקוט" ונסעו ב"סוסיתא", ב"חיפושית" וב"דה-שבו"... תעודת בגרות הייתה מספיקה להם כדי להכנס לשוק העבודה - והקביעות בעבודה הייתה מובטחת... היה הייתה ארץ - ואיננה עוד.
לא הרבה שנים חלפו מאז, אך הארץ, ישראל שלנו, השתנתה לחלוטין. הדור הקודם התמודד עם הקשיים והאתגרים שניצבו לפניו והסתגל אט אט לתנאי השוק המשתנים. בכל זאת, היה שינוי אחד שהיה קשה מכדי להסתגל אליו: התייקרות הדיור. אם הדור הקודם היה יכול, אמנם במאמץ, להגיע לרכישת דירה משל עצמו, הרי הדור הנוכחי – דור הבנים – רחוק מכך מרחק כמעט בלתי מציאותי. דור הבנים גדל ומתבגר, אך מבחינה כלכלית רבים מהם תלויים בהוריהם עד לגיל מבוגר. יש לתהליך זה סיבות רבות (זו גם תופעה עולמית), אך ברור כי חברה החפצה לתת למרכיביה איכות ורמת חיים סבירה, צריכה לאפשר לאזרחיה הלומדים והעובדים יכולת להשגה של מזון, קורת-גג, חינוך, בריאות וביטחון במחירים מתקבלים על הדעת. הפעם יעסוק המאמר במתן דירה במתנה, או: איך מבטיחים קורת-גג?
אחת מהדרכים להשגת מגורים, עליה נדון במאמר זה, היא העברת דירה במתנה לדור הבנים. זו החלטה סבוכה, הכורכת שיקולים אישיים ותכנוני מס רבים. הנה כמה מההגדרות של התקנות בנושא זה, עם הסברים.
מתנה: אין הגדרה ממשית בפקודת מס הכנסה ובחוק מיסוי מקרקעין אודות "מהי מתנה". הגדרת מתנה בחוק המתנות - בהתייחס לזכויות מקרקעין - היא קניית נכס ללא תמורה, או העברה כדרך של וויתור של אדם אחד בעבור האחר. כדי שתחשב העברה כמתנה חשוב שלא תהיה כל תמורה. אם מקבל המתנה ייתן בתמורה דבר כלשהו, זה עלול להיחשב כמתן תמורה מצד מקבל המתנה. כלומר העסקה מתבצעת ללא תשלום מאת הצד הנעבר לצד המעביר, לא בכסף ולא בטובת הנאה כל שהיא, לרבות תמורה עתידית.
מקרקעין: כאשר הנכס הניתן במתנה הוא זכות במקרקעין, יחול הפטור ממס רק במתן מתנות בין קרובים.
איך מבצעים העברה ללא תמורה? מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר, המלווה בדרך-כלל בחתימה על תצהירים של נותן המתנה ומקבל המתנה, בפני עורכי הדין. יש העורכים אף הסכם ביניהם: זאת באם נותן המתנה רוצה לשמור לעצמו דברים החשובים לו. במסגרת תקנות החוזים צריך לחתום על בקשות לפטורים ולהגישן למיסוי מקרקעין בתוך 40 יום.
סעיף 49 ו' חוק מיסוי מקרקעין: העברת דירה תיחשב כמתנה המקנה מכירה בפטור אם:
-
לפחות 50% ממחיר הדירה ניתן במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה.
פרשנות: אין משמעות אם הדירה עצמה הועברה ללא תמורה, או שהמימון של ההורים היה לפחות 50% משוויה. לבטח כאשר ההורים מעבירים זכויות בדירה לילד.
-
אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון - לעניין התקופות האמורות לצורך חישוב המס - את גילו של המבוגר שבהם.
פרשנות: אם הדירה שימשה, דרך קבע, למגורי נותן המתנה שהוא ההורה של מקבל המתנה, יהיה רשאי מקבל המתנה (בהנחה כי הוא נשוי) למכור אותה בפטור ממס שנה מיום שהחל לגור בה כבעליה. אם אינו נשוי - שנתיים מיום קבלת המתנה.
מס רכישה, מיהו קרוב? כל מי שהיה בן/בת זוג במשך שישה חודשים שקדמו למכירה, או הורה, צאצא, בן הזוג של הצאצא, אח ואחות.
מס רכישה: אנשים חייבים לשלם מיסים כאשר הם מפיקים רווח מעבודה או מעסקים. כך גם לגבי רווח הוני / מניות. המיסים משולמים על הרווח הנקי. בשונה מאלה, מס רכישה אינו משולם על רווח. המס מדורג ומחושב כאחוז מהעלות של רכישת הדירה. לרוכשים דירה ראשונה קיים פטור של עד לסכום 1,568,800 ₪. מעל לסכום זה שיעור מס עולה במדרג. מס הרכישה מבחין במשפרי דיור ומעניק להם פטור בתנאים מסוימים. לאחרונה (ביוני 2015) וכדי לנסות למתן את רכישות הדירות להשקעה, הועלה מס הרכישה למשקיעים.
מס רכישה: שיקולי נותן המתנה: אחת הדרכים להימנע בכלל או לחסוך בתשלום מס הרכישה, היא רכישה דירה על שם הילדים. ההורים קונים את הדירה על שם הילדים כדירה ראשונה וחוסכים את מס הרכישה. בנוסף יש לכך משמעויות רוחביות בנוגע לחיוב במס שכ"ד (מעל תקרת הפטור, שהיא 5,080 ש"ח לשנת 2015) וכן זכאויות להלוואה משלימה, במקרה שבו הילד יחליט בעתיד לרכוש נכס בעצמו. כל אלה וסוגיות נוספות ניתנות לתכנון מראש.
מס שבח: מס המוטל על רווח ממכירת מקרקעין. אדם ישלם מס שבח אם בעת מכירת הנכס קבל סכום כסף גבוה יותר מזה ששילם כאשר קנה. הפער, אם חיובי, ייתכן ויחויב במס שבח. קביעת הסכום לתשלום מס השבח נקבעת לפי שיעורי מס המשתנים ממועד הרכישה, כאשר מותרים ניכויים והוצאות מסוימות ועד למכירה. מס שבח ניתן לתכנון, כדוגמת פריסה וקיזוז כנגד הפסדי הון, לרבות הפסדים מניירות ערך. (בדגש שאלה נצברו החל מ – 1.1.2006). ניתן לקזז כנגד מס שבח גם הפסדים עסקיים שוטפים. אם המקרקעין שמשו בעיסוקו של אדם ניתן לקזז גם הפסדים צבורים
מס שבח: מיהו קרוב? לעניין פטור ממס שבח, תיקון 76 מיום 1.8.2013 סעיף 62 לפקודה: קרוב לעניין מס שבח אינו דומה בהגדרתו לקרוב במס רכישה. קרוב במס שבח ייחשב, בן הזוג, הורה, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. מי שאינו נחשב כקרוב: אחים ואחיות של בן הזוג, גיסים וגיסות, אחיינים ואחייניות.
מס שבח: שיקולי נותן המתנה: במצב בו לנותן המתנה יש מספר דירות, במקרה של העברת דירה במתנה לבנו - הנחשב קרוב משפחה - יהיה הנותן פטור ממס שבח.
מתי יוכל מקבל הדירה במתנה למכור אותה בפטור? כעבור 4 שנים אם לא התגורר בה כדרך קבע. אם הדירה תשמש אותו למגורים, יוכל למכור בפטור ממס בתוך 3 שנים.
מס רכישה: במקרה של מתנה יחול מס רכישה רק על מקבל המתנה ולא על נותן המתנה, לפי מדרגות מס בגין "דירה יחידה".
-
אם למקבל המתנה אין דירה משלו ושווי הדירה שקיבל במתנה פחות 1,568,800 ₪, עד ליום 16.1.2016 - מקבל המתנה לא יחויב בכל מס.
-
אם שווי הדירה עולה על 1,568,800 ישלם מס כך:
-
שליש מ- 3.5% על המדרגה שבין 1,568,800 שקל ועד 1,860,790 שקל.
-
5% על המדרגה שבין 1,860,790 שקל ועד 4,800,605 שקל.
-
8% על המדרגה שבין 4,800,605 שקל ועד 16,002,015 שקל.
-
10% - מעל 16,002,015 שקל.
העברת דירה בין אחים בפטור ממס: החל מ 01.08.2013 ניתן לעשות רק אם הדירה של מעביר המתנה התקבלה מההורים או סבים / סבתות, ללא תמורה או בירושה.
נקודות חשובות:
דירה במתנה לפני גיל 18: יתחילו את מניין השנים, כנזכר לעיל, מיום שימלאו למקבל 18 שנים.
ירושות: צוואה ניתנת לשינוי בכל עת. העברה במתנה היא עובדה שאינה ניתנת לשינוי. העברת דירה בירושה עשויה למנוע עיכוב בביצוע הירושה כפי שרצו הבעלים. עסקת העברה תמנע מצב של התנגדות לצוואה מצד יורש שאינו מרוצה. כל זה אינו מבטיח את טיב היחסים בין היורשים, אלא רק שצוואתו ורצונו של המוריש יבוצעו חומרית.
נכסי יוקרה: מיום 01.01.2014 הוגבל הפטור על נכסיי יוקרה, בכפוף לסעיף 49ב'(5) למחיר של 4,500,000 ₪. לעניין דירת יוקרה שהתקבלה בירושה, ובכלל בהעברה במתנה של נכסי יוקרה, טמון תכנון-מס המוביל לחיסכון בתשלום המסים.
מיסוי שכ"ד: מי שיש ברשותו יותר מדירה אחת ושכר הדירה שהוא מקבל מהדירות שברשותו עולה על תקרת הפטור, שהיא 5,080 ₪ לשנת 2015, העברה במתנה של דירה יכולה לפטור אותו או להקטין לו את תשלום מס שכ"ד, שכן שכר הדירה המתקבל מאותה דירה מועברת יהיה משויך למקבל המתנה.
בהצלחה
רן חובב – מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם.
בזכותה של אשתי אני מה שאני.
הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הוא לידיעה בלבד. ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק. אובדן. הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא. לרבות ישיר ו/או עקיף. שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה. כולו או חלקו. ככל שייגרמו. ולאמת חייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
קרדיט תמונה:
renjith krishnan