השכרת דירות בארץ ובחו"ל - הכנסות והוצאות
בחירת נתיב-דיווח בעת פרישה
בעולם של היום מתחוללת מהפכת ידע. כבר אין צורך בלימוד מקדים. כבר לא קוראים מפות. כל המבקש מידע מקליק על מסך הטלפון הסלולארי וכל האינפורמציה המבוקשת על ידו נמצאת שם, בהישג יד. חלפו הימים בהם כדי להגיע לכתובת מסוימת היה צורך להשתמש במפה, לבחור נתיב, לשנן אותו ולעקוב אחריו (זוכרים את הניווטים בצבא, לפני עידן ה-GPS?). ניתן היה אז להגיע ליעד בדרכים שונות – אך כולן הובילו אל המטרה.
ומה היום? בגלל הקלות שבה ניתן להקליק ולקבל תשובה מיידית, אין צורך בחשיבה נוספת, אין צורך בבדיקה של חלופות. אין לימוד תוך כדי תנועה. האפליקציה מובילה את כל המשתמשים בה ממש כעדר – ואין הם יודעים אם בינתיים היא מעבירה את כולם דרך מרכז קניות גדול, שהמתכנתים החביאו בתוך התוכנה של האפליקציה, מאינטרסים כלכליים עלומים...
"דור ה-Waze" המבוסס על "חכמת ההמון" משפיע גם על הסובבים אותו: קהילות שלמות של משפחה וחברים נוהגות כעדרי-אדם הנעים בדרך – אך מי אמר כי זו היא בעצם הדרך הטובה ביותר לכל אחד ואחת מהם, באופן אישי? האם המסלול הכללי מתאים לכל? מדוע לא נבדקות באופן אינדוידואלי ופרטני גם דרכים אחרות?
שאלות אלה מביאות את הקורא לנושא המאמר היום: האם "חכמת ההמון" מתאימה גם לנושאי המיסוי של דירות ונכסים, בעיקר בעת הפרישה. מסתבר כי "מה שעושים כולם" אינו נכון תמיד, בהכרח. לדוגמה: אם יבוצע סקר-רחוב בדבר השאלה: "איזה מסלול חיוב הוא הכדאי ביותר?", ישיבו רוב הנשאלים כי "במידה ושכר הדירה החודשי הוא מעל תקרת הפטור, יש לבחור במסלול 10%"...
המאמר יבדוק את ההנחה הזו – שלא תמיד היא נכונה - ויירד לפרטים.
הגדרה החוק: דירת מגורים: בשנות ה- 90, בעת העלייה הגדולה לישראל (בעיקר מרוסיה), הוגדרה דירה למגורים כך: בניית הדירה הסתיימה, היא אינה חלק ממלאי עסקי, עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים, כמו שירותים, חדר אמבטיה ועוד והיא משמשת למגורים בלבד. המדינה עודדה אז השכרת דירות מגורים, על מנת לפתור את מצוקת הדיור ששררה באותה התקופה. התנאי היה שהדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר, הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד או חבר-בני אדם / משפחה.
המסלולים האפשריים לשכר דירה למגורים בישראל:
1. מסלול הפטור
2. מסלול הפטור החלקי.
3. הכנסות והוצאות. (שהוא נושא המאמר).
האם אתם מעל לגיל 60? שימו לב: בחירה במסלול הכנסות והוצאות עד לגיל 60 חייבת במס שולי התחלתי של 31%, המוגדרת כהכנסה פאסיבית - למעט אלה שמלאו להם 60 שלגביהם מדרגת המס הראשונה הינה 10%.
ההיגיון שבבחירת מסלול הכנסות והוצאות: שיעור התשואה הממוצעת על דירות למגורים בישראל הינו כ- 3%. אם שיעור ההוצאות שניתן להפחית תהיינה קרובות לתשואה, שיעור המס שישולם על תקבולי שכר הדירה יהיה מעט, או אפסי.
השכרת דירה במסלול הכנסות והוצאות: מה מחייב המסלול? פתיחת תיק במס ההכנסה, המיועד לדיווח על השכרת נכסים. התהליך יבוצע במשרד השומה הקרוב לאזור מגורי המשכיר.
מסלול ע"פ הכנסות והוצאות:
הכנסות שכר דירה למגורים: סעיף 8ב' לפקודה מחייב במס את ההכנסות משכר דירה בשנה שבה התקבלו, גם אם נתקבלו מראש.
איזה הוצאות מוכרות בהשכרת דירה למגורים בישראל?
המשכיר רשאי לנכות, כנגד הסכום החייב במס, הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא עלות הקרקע), הוצאות תיווך וכל הוצאה המשויכת והכרוכה בשימור ההכנסה.
ההוצאות יוכרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה.
לבעלי הדירה הזכות לשלם מס מלא על הרווח (לאחר ניכוי הוצאות) מדמי שכירות. זאת לאחר התרת ניכוין של ההוצאות הקשורות לדירות המושכרות ובכללן: פחת, ריבית, ביטוח, תיקונים וכו' - על פי המס השולי שלהם.
דוגמא למספר הוצאות שניתן לתבוע, בהשכרת דירה למגורים:
- פחת: ירידה בשווי הנכס עם הזמן בתקופת הבעלות. פחת - כשמו כן הוא: מפחיתים את ערך הנכס עם השנים באחוז קבוע (המותר בפקודת מס ההכנסה). הפחת הניתן בהשכרת דירה למגורים ניתן לחישוב בשני מסלולים: או בשיעור שנתי של 2% צמוד למדד - בכפוף לתקנות מס ההכנסה, או פחת 4% על החלק הבנוי, בניכוי מרכיב הקרקע - צמוד למדד מחירים מ- 1982 ועד סוף 2007.
- ריבית: היא ריבית על ההלוואה לרכישת הדירה. לדוגמה: זוג פורשים שבהגיעם לגיל 60 הפנסיה המשולמת להם היא נמוכה. הם התכוננו לכך מראש ורכשו שתי דירות, במחיר 2,800,000 ש"ח. שכר הדירה המתקבל משתי הדירות ביחד הוא 6,500 ש"ח ומחייב אותם בתשלום מס על שכר הדירה.
לכאורה אם יבחרו במסלול 10%, הם ישלמו מס שנתי 7,800 ש"ח
במסלול הכנסות והוצאות: מסך הנכסים יש לנכות 2/3 ממרכיב הקרקע. לכן שווי הנכסים לצורך פחת הוא 2,800,000 ש"ח X 2/3 = 1,866,666 ש"ח
פחת שנתי 2% יביא להוצאה שנתית בסך 37,333 ש"ח
בניכוי הוצאות כלליות שנתיות שהיו, כמו תחזוקה, ביטוח ועוד: 7,200 ש"ח
חישוב ההכנסה החייבת במס ממשכר דירה:
ההכנסה - שכר דירה חודשי :
| הכנסה משכר דירה |
הוצאות שכר דירה |
| שכ"ד חודשי: 6,500 |
3,111 ש"ח פחת חודשי |
| |
600 ש"ח הוצאות חודשיות מוכרות |
שכר דירה החייב במס הוא, אם כן: 6,500-(3,111+600)= 2,789 ש"ח
במקרה שבדוגמה, בשל ההכנסות נמוכות של בני הזוג, תשלום המס על שכר הדירה יהיה נמוך - ואף אפסי.
מה קורה אם נוצר הפסד באחת מהשנים? במונחי מיסוי, הפסד הוא נכס מס. ניתן לקזז אותו בשנה שבה תהיה הכנסה מהדירות המושכרות.
מסלול הכנסות והוצאות: היבטי הביטוח הלאומי: ההכנסה החייבת בשיעור מס 10% פטורה מתשלום ביטוח לאומי.
מסלול הכנסות והוצאות: היבטי מע"מ: השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנה פטורה ממס ערך מוסף (מע"מ)
הכנסות והוצאות: נכס מגורים מחוץ לישראל:
החל משנת 2003 ההכנסות משכר דירה בחו"ל מחוייבות במס גם בישראל, בכפוף לתקנות מס ההכנסה, והמפורטות באמנת המיסים של הארץ בה מצוי הנכס.
- מסלול 15% ללא כל ניכוי הוצאות, למעט ניכוי הוצאות פחת: יש לשים לב לעובדה שלכאורה אין מגבלות על שיעורי הפחת. שיעורי הפחת הם בכפוף להוראות החלות בארץ - וניתן לקבוע את שיעורו לפי ההוראות החלות בארץ בה נמצא הנכס.
- מסלול הכנסות הוצאות: ניתן לבחור בתשלום מס רגיל ובמקביל לנכות הוצאות ולקבל במקביל זיכוי ממיסי החוץ ששולמו. בנכס בחו"ל אין אבחנה בין השכרה למגורים והשכרת נכס עסקי. לכל המשכיר נכסים בחו"ל כדאי לדעת כי הכדאיות בבחירת מסלול זה או אחר, נבחנת ספציפית לפי שיעורי המס, שיעורי הניכוי במקור והוראות אחרות החלות בארץ בה נמצאים הנכסים. יש לבחון אותה מעת לעת לאור שינויים בשיעורי המס ובהוראות אלו. הכדאיות היא בכפוף לשיעור המס השולי של בני זוג השוהים בישראל.
סיכום: לאחר הכרת האפשרויות השונות והבנתן, ניתן להגיע להחלטה המבוססת על פרטי הכדאיות שך כל גישה וגישה ולבחור את המסלול המשתלם ביותר של מיסוי על דירת מגורים מושכרת.
השכרת דירה בארץ ובחול הרצאה:
בהצלחה
רן חובב, מומחה למיסוי ולפרישה ©
המקצוע שלי הוא הטוב ביותר בעולם
הנתונים הינם למועד כתיבת המאמר. המידע כולל הערכות ואומדנים שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים/בלתי מעודכנים. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ, המידע המוצג הוא לידיעה בלבד, ולא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הכותב לא אחראי לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ולא מתחייב כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידיה עושה בו שימוש. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
קרדיט תמונה:
Sira Anamwong
http://www.hon.co.il/%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97-%D7%94%D7%97%D7%93%D7%A9-%D7%9B%D7%9B%D7%94-%D7%96%D7%94-%D7%A2%D7%95%D7%91%D7%93/